Det råder brist på moderna logistikfastigheter i Norden och det starka intresset från internationella aktörer fortsätter att pressa ner direktavkastningskraven. Det konstaterar Newsec i sin senaste Property Outlook-rapport. “Det har utvecklats betydligt färre logistikbyggnader i Norden jämfört med övriga Europa, även sett till per capita”, konstaterar Max Barclay, Nordenchef för Newsecs rådgivningsverksamhet
Trots den ökade efterfrågan från investerare finns det fortfarande ett stort underutbud av modern logistik som möter dagens krav i Norden. Kombinationen av att det inte byggs på spekulation, eftersom många aktörer har som krav att en stor del av utrymmet ska vara uthyrt innan ett projekt påbörjas, och strikta planbegränsningar har resulterat i att utbudet hållits nere i förhållande till resten av Europa. Samtidigt finns det en enorm potential och stort intresse för segmentet bland investerarkollektivet, enligt Newsecs senaste rapport Storage is the new black.
– Logistik är den mest gränslösa tillgångsklassen och eftersom Norden är den tredje största marknaden i Europa, efter Storbritannien och Tyskland, skapar det stora möjligheter för investerare som är aktiva i regionen. I nya Newsec Property Outlook kan vi bland annat konstatera att det har utvecklats betydligt färre logistikbyggnader i Norden jämfört med övriga Europa, även sett till per capita, kommenterar Max Barclay, Nordenchef för Newsecs rådgivningsverksamhet.
I Sverige utvecklas enligt Newsecs rapport 800 000 kvm nya logistikfastigheter under 2021, vilket är lika mycket som i Storbritannien. Enligt Dagens Logistiks statistik är den siffran drygt 900 000 kvm.
Även om det sker en rekordstor andel nyproduktion under året kommer det att ta tid innan logistikstocken uppdateras med mer specialiserade samt hållbara lösningar och därför matchas inte den ökade efterfrågan.
– Att behovet fortsätter att öka är tydligt drivet av de trender som pågår i vårt samhälle och den utveckling som sker inom e-handel, last-mile leveranser och digitalisering, menar Max Barclay.
Stark transaktionsmarknad
Från januari till och med september i år har industri, logistik och lager utgjort 16 procent av den totala transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden. Det motsvarar över 30 miljarder kronor i transaktionsvolym och innebär att segmentet nu är tredje störst total sett. Skillnaden i direktavkastningskrav mellan kontor och logistik har krympt från 200 punkter för fem år sedan till under 100 punkter idag och kommer dessutom att fortsätta krympa. Och även om transaktionsmarknaden enligt DLs tidigare rapportering hittills i år varit ganska blygsam sett till ren logistik jämfört med 2020, så är logistiksegmentet i stort enligt Newsec på stark uppgång i internationellt perspektiv:
– 2021 kommer att bli det starkaste året för transaktionsmarknaden i Norden hittills, delvis drivet av de starka investeringarna i logistiksegmentet. Newsecs data visar att industrifastigheter är det överlägset mest populära segmentet bland utländska investerare på den nordiska marknaden. De internationella investerarna står för mer än hälften, 61 procent, av transaktionsvolymen inom industrifastigheter, kommenterar Max Barclay.
Industrifastigheter är det överlägset mest populära segmentet bland utländska investerare
Noterbart för industrisegmentet är den stora bredden bland köparna. Det är framförallt tyska och amerikanska aktörer som uppvisar det största intresset men även exempelvis nordiskt, kanadensiskt, kinesiskt och brittiskt kapital har varit aktivt under året på den svenska logistikmarknaden. Newsec kan även konstatera att investeringspreferenserna skiljer sig åt mellan inhemska och utländska aktörer. De svenska investerarna söker sig framförallt till mindre enheter och lätt industri snarare än stora logistikobjekt, vilket är mest eftertraktat bland de internationella aktörerna.
Av Hilda Hultén
