KRÖNIKA Gapet mellan vad som erbjuds hyresgästerna på logistikfastighetsmarknaden och det verkliga behovet i termer av funktion och flexibilitet borde med rätt ambitioner definitivt kunna minska, det skriver Tobias Jonasson i en krönika i senaste numret av Dagens Logistik.
Enligt en färsk rapport från fastighetsrådgivaren Croisettes har Sverige totalt 13,7 miljoner kvm logistikytor. Mest yta finns i Stockholmsregionen, följt av Göteborg och Jönköping. Mätt i hyresnivå per kvm toppar inte helt oväntat huvudstaden medan Jönköping har lägst bland samtliga kartlagda regioner. Enligt samma rapport har andelen lediga lokaler, eller vakansgraden, under det senaste året stigit från ca 3,6 procent till strax över 6 procent. Orsaken beskrivs främst ha att göra med att fler anläggningar än tidigare byggs utan en färdig hyresgäst, så kallade spekulationsbyggen. Samtidigt är vakansgraden bland nya anläggningar lägre än bland äldre. Statistik från Croisettes branschkollega, Savills, ger att omkring 3 miljoner kvm logistikyta bedöms ha tillkommit i Sverige under 2023 fram till och med utgången av 2024. Förra året byggstartades 45 procent av logistikanläggningarna på spekulation. Samma siffra för 2024 uppskattas till 30 procent.
Logistiken har brett ut sig. Efterfrågan har och fortsätter drivas på av en växande e-handel. Butikshandel har ersatts med ytkrävande plock och pack av individuella köp ute på ett lager. Därtill har både efterfrågan och tillgången på nyproducerade anläggningar eldats på av en räntemiljö och kalkyler där hyresgästerna i de flesta fall betalat mindre för ett nybyggt lager än för ett äldre redan befintligt. Utsikterna för logistikens fortsatta utbredning känns däremot mer tveksam – i vart fall de ytor som faktiskt nyttjas av hyresgäster.
Räntorna har på kort tid stigit kraftigt och förväntas stabiliseras på en klart högre nivå jämfört med före uppgången. Högre räntor ger nya kalkylförutsättningar att investera och bygga, vilket i sin tur ger kostnadsökningar som måste föras vidare på hyresgästerna. Att pengar har blivit dyrare påverkar inte bara investeringar utan också varuägarens förhållande till lagerhållning. I en lågräntemiljö tenderar varuägare vara mindre känsliga för att hålla varor på lager, medan motivationen att minska sina lagernivåer ökar i takt med stigande ränta. Eftersom lagring inte bara binder kapital utan även tar ytor i anspråk finns också ett direkt samband mellan lagringsvolym och ytbehov.
Mycket talar för att mer logistikytor kommer stå outnyttjade framöver, och då har padeldödens konsekvenser inte ens nämnts.
Vakansgraden på logistiklokaler ökar. Stor andel av lokalerna som uppförs i år görs på spekulation. Hyrorna stiger och väntas fortsätta uppåt. Parallellt arbetar hyresgästerna med att minska sina lagernivåer – både för att frigöra kapital och parera för stigande hyreskostnader. Det finns med andra ord en rad omständigheter som talar för att betydligt mer logistikytor kommer stå outnyttjade de kommande åren. Och då har padeldödens konsekvenser på padelkonverterade lagerhallar inte ens nämnts. Huruvida situationen kommer slå undan benen på fastighetsaktörer eller om man i skydd av långa hyresavtal och en annalkande högkonjunktur landar på fötterna återstår att se. Bäst för hyresgästerna vore om fastighetsaktörerna tog fajten om att belägga sina ytor genom att vidareutveckla sin produkt. Gapet mellan vad som erbjuds hyresgästerna och det verkliga behovet i termer av funktion och flexibilitet borde nämligen med rätt ambitioner definitivt kunna minska.
Av Tobias Jonasson
Tobias Jonasson är logistikkrönikör samt VD och koncernchef på Insitepart
