Den nordiska fastighetsmarknaden omsatte 710 miljarder kronor under 2021, och logistikfastigheter stod för 80 miljarder av dessa, enligt en färsk marknadsrapport från JLL. “Det kommer att byggas mer logistik på spekulation framöver” säger JLLs analyschef Niclas Höglund.
Norden placerar sig som tredje största transaktionsmarknad i Europa 2021 strax efter Tyskland och Storbritannien, enligt en färsk marknadsrapport från fastighetsrådgivaren JLL. Totalt omsatte den nordiska nära 70 miljarder euro under 2021, mot ca 45 miljarder euro under 2020. Sverige utgjorde 50 procent av den totala nordiska volymen.
Inom logistik, som ses som ett lågrisksegment, kommer marknaden att fortsätta utvecklas positivt under 2022, menar Niclas Höglund, Analyschef på JLL.
– Det är bara att konstatera att det är riktigt bra drag i logistikfastighetsmarknaden. Det byggs rekordvolymer och investerarintresset är enormt.
Totalt omsatte logistikfastigheter närmare 8 miljarder euro under 2021 i Norden, en ökning med 56 procent mot 2020.
Rekordlåga yielder
Priserna på logistikfastigheter har stigit rejält de senaste åren. Ser man på direktavkastningskraven för logistik historiskt så låg yielderna på omkring 6,5-7 procent fram till år 2013, och därefter har de successivt sjunkit, enligt JLLs statistik. Under 2021 sjönk yielderna till 3,5 procent i snitt för logistik i Sverige, vilket är 0,65 procentenheter lägre än 2020. För Norden totalt landade yielderna på 3,91 procent 2021, mot 4,48 procent för 2020.
– Det finns goda förutsättningar för att yielderna ska sjunka ytterligare framåt. Men det jag verkligen tror på är på potentialen för hyresökningar. Vi får indikatorer på att hyrorna börjar öka rejält ute i Europa, och jag ser potential för hyresökningar på 10-20 procent under de närmaste två åren i Stockholm och Göteborg, säger Niclas Höglund.
Jag ser potential för hyresökningar på 10-20 procent under de närmaste två åren
Stigande markpriser
Att priset på logistikmark går upp är en orsak till att hyrorna kommer att öka. Enligt Prologis senaste statistik steg markpriserna med 40 procent i Europa under 2021. Men enligt Niclas Höglund kommer markpriserna i Sverige inte att följa riktigt samma branta utvecklingskurva som i övriga Europa.
– Priserna på både mark och hyror kommer att stiga i Stockholm, och det stor finns potential för ökningar i Göteborg. Men Sverige har förhållandevis mycket mark, och så länge det finns gott om mark längs E4 så kommer det att finnas billigare mark att få fatt i för logistik. Vi ser dock potential för högre priser drivet av tillgänglighet för byggbar mark på kort sikt.
Fler spekbyggen att vänta
Efterfrågan på logistikytor är större än någonsin, och under andra halvan av 2021 ökade andelen spekulationsbyggda fastigheter i Svergie, enligt rapporten. Niclas Höglund tror också på en högre andel spekulationsbyggda logistikfastigheter framåt.
– Fastighetsaktörerna väljer att bygga utan kontrakterad hyresgäst, men de gör det av rätt anledningar. Efterfrågan är så stor så att de här ytorna blir uthyrda. Jag tror att rekordvolymerna kommer ha toppats ytterligare när vi stänger året.
Fastighetsaktörerna väljer att bygga utan kontrakterad hyresgäst, men de gör det av rätt anledningar
Visst finns det orosmoln för fastighetsmarknaden framåt, som inflationsrisk, kommande räntehöjningar och geopolitiska orosmoln, som kan påverka marknaden snabbt.
– Det kan bli ökade vakanser framåt. Men med tanke på hur efterfrågan ser ut på logistikfastigheter så tror jag att de vakanserna kommer att fyllas upp.
Av Hilda Hultén
