Hoppfullt för logistikfastigheter efter tufft år 

2023 var ett mörkt år för fastighetsbranschen, med halverad transaktionsomsättning. Men logistik stod sig ändå bättre än andra segment, och branschen ser försiktigt ljust på framtiden. Det var stämningen under Fastighetsvärldens heldagskonferens Logistik & Fastigheter i Eskilstuna i veckan. 

Hur står det till i handeln och hur ser den närmaste framtiden ut för logistikfastighetssegmentet? Den frågan stöttes och blöttes på konferensen Logistik & Fastigheter i Eskilstuna den 7 februari, som arrangerades av Fastighetsvärlden. 

Anders Ahnlid. Foto Kommerskollegium

Forstatt osäker världshandel

Dagen inleddes av Anders Ahnlid, generaldirektör för Kommerskollegium som gav en historisk tillbakablick på den globala handeln, och hur frihandelsavtal och globalisering utvecklats de senaste decennierna.

–Vi har sett slutet på en kort tid av globalisering, och säkerhetspolitiken påverkar återigen handeln och gör den mer uppdelad. Men läxan från pandemin var att utan det globala handelssystemet hade vi aldrig kommit ur pandemin på det sätt vi gjorde. 

Geopolitiska händelser som kriget i Ukraina och de senaste månadernas attacker mot handelsfartyg i Röda Havet har stört och fortsätter att störa den globala handeln, konstaterade Anders Ahnlid. 

– Dels har vi självklara effekter som att fraktkostnader ökar vilket får effekter på det ekonomiska systemet. 

Framtiden avgörs av samspelet av de tre stora nyckelspelarna i handeln  USA Kina och EU, menar han. 

– USA är inte längre frihandelns banérförare och det är oerhört bekymmersamt. Kina är den nya, tunga aktören i systemet och vi behöver bestämma oss för om Kina är en partner, konkurrent eller rival. För EU gäller det att fortsatt stödja WTO och verka för fortsatt fungerande frihandel. 

Han nämnde också den nya lag om direktinvesteringar som infördes i Sverige i december. 

– Lagen innebär att alla utländska direktinvesteringar ska granskas ur ett säkerhetspolitiskt perspektiv. Det är viktigt att vi får till en smidig process kring granskningen, annars riskerar Sverige att förlora investeringar.

Utrymme för investering?

Nästa talare ut var nationalekonomen Lars Calmfors, Professor emeritus i internationell ekonomi, som talade om att Sverige borde överge sitt överskottsmål för den offentliga sektorns sparande, och ersätta det med ett underskottsmål på – 0,5 procent. Detta skulle ge den offentliga sektorn utrymme att låna omkring 50 miljarder kronor per år till viktiga investeringar. 

– Bruttoskulden har sjunkit väldigt kraftigt de senaste åren och är nere på omkring 30 procent av BNP, det är bland de lägsta i Europa och under “skuldankaret” på 35 procent. Samtidigt har Sverige stora behov av att investera, inte minst klimatrelaterade investeringar för energiomställningen och att rusta upp infrastruktur som vägar, järnvägar, och VA-system.

Den här formeln skulle enligt Lars Calmfors långsiktigt leda till att statsskulden hamnar på drygt 50 procent av BNP. 

– Det kommer att gå långsamt – 2040 skulle vi ligga på en stadsskuld på 37–38 procent av BNP. På det här sättet kan vi öka de offentliga utgifterna utan att behöva höja skatter eller minska offentliga utgifter på lång sikt, det är en väldigt förmånlig situation.

Fastighetsläget enligt Savills

Savills analyschef Mayrose David gav sedan en lägesbild av logistikfastighetsmarknaden i Sverige och Europa. Fastighetsmarknaden har haft ett tufft år: i Europa minskade investeringsvolymen med 50 procent under 2023, men logistik var det näst största fastighetssegmentet sett till transaktionsvolymer. Den svenska fastighetsmarknaden omsatte 106 miljarder SEK under 2023, en halvering mot 2022 och den lägsta siffran sedan 2013. Även i Sverige var logistik det näst största segmentet efter bostäder. Hon konstaterade att de rekordlåga vakansnivåerna för logistik efter pandemin nu återgått till mer normala nivåer. 

Vakansgraderna skiljer sig åt mellan olika regioner, konstaterade Mayrose David. Foto Savills

– Vakansgraden ökade från 3,3 till 5,4 procent i Europa under 2023, vilket kan tyckas ganska hälsosamt.

Min gissning är att spekulationsbyggandet kommer att minska rejält under 2025.

Enligt Savills byggstatistik väntas omkring 3 miljoner kvm ny logistikyta tillkomma i Sverige under 2023–2024. Under 2023 byggstartades omkring 45 procent av detta på spekulation, och för 2024 visar preliminära siffror på 30 procent spekulationsbyggen. 

– Min gissning är att spekulationsbyggandet kommer att minska rejält under 2025. Vakansgraden ökar också med de här spekulationsbyggena, och skiljer sig åt mellan olika regioner. I Enköping till exempel är vakansgraden nära 48 procent, men då är ju den befintliga logistikstocken inte så stor, utan de stora byggen som görs nu utgör halva stocken, konstaterar hon. 

Även hyrorna väntas fortsätta stiga under 2024, menar Mayrose David.

– Vi tror att hyrorna fortsätter uppåt. Samtidigt ser vi en skillnad i vad utvecklarna begär i hyra och vad de faktiskt får ut. 

Savills har också gjort en enkätundersökning bland ett 30-tal varuägare om hur de ser på marknaden. 

– Vi frågade bland annat vad de var mest rädda för, och de två största orosmolnen är stigande hyror och brist på arbetskraft. Även brist på nya lagerytor lyftes fram som en oro, vilket får en att undra om vi bygger i fel områden? Sen uppgav 40 procent att de var beredda att betala mer i hyra om fastigheten hjälper dem att uppnå sina hållbarhetsmål. 

Eva Sterner berättade om Logicenters innovationsprojekt i Bålsta. Foto Klara Eriksson

Låg betalningsvilja för hållbarhet

Trots att kunderna i Savills enkät uppger sig vara villiga att betala för hållbarhet, så konstaterade Eva Sterner, utvecklingschef på Logicenters, att detta inte är fallet för deras innovationsprojekt i Bålsta; en 20 800 kvm stor logistikfastighet i trä som nyligen färdigställts: 

– Än så länge har hyresgästerna tyvärr inte visat sig beredda att betala för den ökade hållbarheten. 

Logicenters har jobbat med allt från lignininblandning i betongen till att utveckla tak- och väggelement i trä med hampaisolering tillsammans med leverantörerna. Resultatet blev ett minskat klimatavtryck med 60 procent mot bolagets jämförelseobjekt: en nybyggd logistikfastighet i samma storlek i Brunna.

– Det blir otroligt vackert – fasaden är t ex byggd i räfflad, obehandlad kärnfuru som kommer att gråna med åren. Vi har också behållit alla höga krav och standarder som finns på en modern logistikfastighet med bärighet, takhöjd och tekniska specifikationer, och varje detalj i inredningen är genomtänkt med tanke på klimatpåverkan ända ned till lampknapparna som är tillverkade i plast insamlad från haven.

Lärdomen är att det går att utveckla hållbara logistikfastigheter, men det kräver att hyresgästerna är med och satsar genom att ta en liten högre hyra.

– Det kostar en del med innovationsprojekt, men så småningom kommer lagkrav på det här, och då är vi före och vet hur man gör, konstaterade hon. 

Den 20 februari arrangerar Dagens Logistiks kvinnliga logistiknätverk Bossa en nätverksträff i Bålsta, där det bland annat finns möjlighet att se Logicenters innovationsbygge.

El-omställning, teknikutveckling och logistiklägen

Under dagen talade även Svenska Kraftnäts finansdirektör Peter Wigert om arbetet med att bygga ut nätkapaciteten, där man bland annat ökar investeringstakten och försöker halvera ledtiden för bygget av nya ledningar, och Daniel Clavering från Energiengagemang och Fredric Blommé från Solare Nordic berättade om utmaningar och möjligheter med solenergiproduktion på logistikastigheter. Susanne Timsjö, marknadschef på ABB Robotics, berättade om teknikutvecklingen inom robotar och vad hon kallar för “den fjärde industriella revolutionen”

Även logistiklägen bar i fokus under dagen: Tre kommunrepresentanter gav sin syn på vad logistiketableringar innebär för dem; Sarita Hotti (S), ordförande för stadsbyggnadsnämnden i Eskilstuna, Vaggeryds kommunstyrelseordförande Gert Jonsson och Enköpings näringslivschef Anna Holmström. Eskilstuna Logistiks etableringschef Mikael Jonsson berättade också om järnvägens betydelse för att Eskilstuna blivit så framgångsrikt som logistikläge, och Adam Ekdahl, affärsutvecklingschef på Catena och Södertälje Hamns vice vd Per Fredman berättade tillsammans om utvecklingen av logistikläget Stockholm Syd. 

Logistikbehov framåt

På eftermiddagen tog Lykos Logistikchef Anna Persson plats i “heta stolen” och berättade om e-handlarens  planer på att bli störst i Europa inom sitt segment – och vad som ska till i logistikväg för att nå dit:

Lykos logistikchef Anna Persson berättade om bolagets planer på att växa med fler lager i Europa. Foto Lyko

– Vi har 30 000 högautomatiserade lagerytor i Vansbro idag, och därifrån klarar vi att försörja hela Norden. Men vi har blueprints klara för ytterligare fyra “Vansbro” på andra platser i Europa, och där behöver vi en fastighetsutvecklare som partner, berättade hon. 

En annan höjdpunkt under eftemiddagen var Jan Kinnander, utvecklingsdirektör på Fortifikationsverket, berättade om upprustningen av försvaret och medlemsskapet i Nato – och vad det kommer innebära i form av ökade logistikbehov. 

– Vi kommer att behöva bygga ut infrastruktur och ytor för olika typer av förråd och verksamhet i olika delar av landet, och vi kommer att behöva privata leverantörer till det, som har koll på säkerhetskrav. Det är såklart spännande att skala upp en verksamhet, även om det i det är fallet sker av väldigt tråkiga anledningar, konstaterade han. 

Dagen avslutades med en tung investerarpanel, där Rebecka Norberg, partner på Tango, Panattonis Sverige-vd Fredrik Jagersjö Rosell, Kilenkryssets byggprojektchef Ove Nilsson och Logisteas vd Niklas Zuckerman berättade om sin syn på marknaden. De konstaterade att förra året var tufft, att man tror på ett stabilare 2024 och att marknaden kommer att vända uppåt igen under 2025.

– Vi får positiva signaler från hyresgästerna, om ett år tror jag att vi är i ett helt annat läge än vi är idag när det gäller uthyrningar i våra nya fastigheter, sa Fredrik Jagersjö Rosell.

Av Hilda Hultén