Islossning i logistikfastighetsbranschen

Idag släppte rådgivaren Cushman & Wakefield sin årliga rapport för logistikfastighetsmarknaden i Sverige för 2024, fullmatad med data och statistik både globalt och från Sverige. Logistik fortsätter att vara ett stabilt investeringssegment, lågkonjunkturen till trots, och även uthyrningsmarknaden ser nu ut att tina upp. “Det går att göra affärer, även om det går trögt fortfarande. Vi gjorde tre uthyrningar på en vecka i maj och har mycket mer på gång, säger Rikard Lindkvist på Savills.

Logistikfastighetsbranschen gick från uppgång till tvärbromsning i samband med lågkonjunktur, räntehöjningar och inflation, som också satte ett rejält benlås på uthyrningsmarknaden för logistikfastigheter 2023. Men efter ett mörkt fjolår och en lika dyster inledning på 2024 på transaktionsmarknaden, så tycker sig uthyrarna nu se vårtecken, inte minst på uthyrningssidan.

– Det har varit ganska svårjobbat men vi gjorde ändå ett bra resultat inom uthyrning 2023. Och nu börjar det röra på sig, vi gjorde tre uthyrningar på en vecka i slutet av maj, och har två till affärer på gång nu i juni, konstaterar Rikard Lindkvist, Head of Industrial & Logistics på Savills. 

Savills har som många andra fastighetsrådgivare fått jobba betydligt hårdare för att få till affärer och hyreskontrakt.

– Intresset och förfrågningarna finns där, men det tar väldigt lång tid att komma till avslut jämfört med innan.

Rikard Lindkvist har dock märkt av en förbättring av läget successivt under våren; I april köpte Kappahl ett lager i Arendal som Savills haft uthyrningsuppdraget på, och i slutet av maj fick Savills tre logistikfastigheter på totalt 8 000 kvm i Skåne och Östergötland uthyrda under samma vecka. Bland annat åt Emilshus i uthyrningen av fastigheten Tråden 11 i Norrköping, där DSV nu utökar lagerytorna i anslutning till den yta de hyr sedan 2023 till totalt ca 3 000 kvm. De två övriga uthyrningarna skedde i Skåne och är konfidentiella.

– Det är roligt att det rör på sig och att vi kan göra affärer och uthyrningar trots en utmanande marknad.

Han menar även att rådgivarna nu behövs mer än någonsin:

– Både fastighetsägare och hyresgäster behöver stöd av kompetenta och kunniga personer för att hitta rätt i det nya osäkrare marknadsläget som nu råder. Inte minst när det gäller vad som är rätt hyresnivå.

Färsk marknadsrapport

Idag släppte också rådgivaren Cushman & Wakefield sin årliga rapport för logistikfastighetsmarknaden i Sverige för 2024, med en massa spännande data och statistik om logistikfastighetsmarknaden både i Sverige och internationellt. Rapporten konstaterar bland annat att logistikfastigheter fortsätter vara ett av de hetaste segmenten att investera i ( det må gå trögt, men relativt bostäder är logistik stabilt) 

Transaktionsmarkaden var en besvikelse under 2023 jämfört med året innan,  men enligt Cushman Wakefield var Q4 ändå helt okej. Dock startade 2024 med sjunkande siffror, och under Q1 så omsatte logistikfastigheter omkring 4 miljarder SEK. 

Enligt rapporten finns det omkring 14,9 miljoner kvm logistikytor totalt i Sverige, en siffra som ökat med 9 procent det senste året.  Av dessa anses knappt hälften; 7 miljoner kvm, vara “prime”-ytor, en siffra som enligt Cushman Wakefield ökat med 17 procent sedan 2023. Direktavkastningskraven (yielderna) har stigit till 5 procent sedan i fjol, och vakansgraden har även den stigit till totalt 6 procent. 

Hyrorna för prime-logistik steg under inledningen av 2023, men sjönk igen under slutet av året. Idag ligger hyrorna i snitt på 1 000 SEK/kvm enligt Cushman & Wakefields rapport, en ökning med 3 procent mot 2023. Enligt rapporten så kommer hyrorna att fortsätta sjunka något tills efterfrågan på logistikytor ökar igen. 

Nedtaktad byggtakt

Enligt Dagens Logistiks statistik blir 2024 blir ett historiskt rekordår för logistikbyggen i Sverige, med 37 byggen på 1 374 000 kvm som ska färdigställas under året. Därefter väntar en rejäl nedtaktning, med bara 11 projekt på 245 000 kvm aviserade hittills för 2025. 16 av byggena som färdigställs under 2024, byggs helt eller delvis på spekulation, och geografiskt syns en övervikt av spekulationsbyggen i Mälardalen, vilket kommer att leda till en successiv ökning av vakansgraden i regionen. Flera TPL-aktörer har också växt “på spekulation” de senaste åren, vilket blir dolda vakanser i statistiken, när marknaden nu minskar. Innan vakanserna är fyllda, vilket DL bedömer kommer ta minst ett par år, låses byggmarknaden för fler spekulationsbyggen regionalt tills vidare. 

Av Hilda Hultén