Det byggs mer logistik än någonsin, med närmare 1,4 miljoner kvm tillkommande ytor bara under 2022. Ändå råder det brist på moderna logistikfastigheter i Norden och konkurrensen om mark, ytor och projekt bara fortsätter att växa.
– Det är en helt annan marknad mot för ett par år sedan, det är extremt tryck från alla håll, säger Fredrik Jagersjö Rosell, Sverige-vd för logistikutvecklaren Panattoni.
Reviderad artikel ur Dagens Logistik nummer 4 2021
Rekordvolymerna för logistikbyggen fortsätter att växa: 2021 byggs över 900 000 kvm logistikytor i Sverige och 2022 är över 1 350 000 kvm inplanerade att färdigställas, enligt Dagens Logistiks statistik. Även för 2023 fylls orderböckerna nu upp, med 16 projekt på drygt 450 000 kvm inplanerade redan. Av 96 aviserade logistikbyggen på totalt 2,7 miljoner kvm i Sverige under 2021–2023 byggs en fjärdedel (23 st) på spekulation, alltså utan kontrakterad hyresgäst vid byggstart, vilket är ett tydligt trendbrott. 26 av byggena görs för tredjepartslogistik, en knapp tredjedel av volymerna, vilket är samma andel som tidigare år. Av nybyggena under 2021–2023 är 14 av projekten renodlade e-handelssatsningar, totalt 318 000 kvm, och ytterligare ett tiotal projekt finns inom detaljhandel, vilket visar att handeln driver en stor del av ytbehovet.
Ytterligare 14 av lagerbyggena under perioden görs för livsmedel, med Axfood och Coop i ledning sett till yta, vilket speglar den kapprustning som nu sker inom dagligvaruhandeln. Tilläggas kan att även Ica planerar två större lagerbyggen i Västerås och Brunna, och att Lidl har storlagerplaner i Göteborgsregionen, som ännu inte syns i statistiken.
Underutbud – trots byggboom
Utvecklingen är tydlig: det byggs fler lager, större lager och automationsgraden ökar. Att marknaden är het märks på investerarintresset, menar Fredrik Jagersjö Rosell, ny Sverige-vd på globala logistikfastighetsutvecklaren Panattoni sedan 1 december.
Foto LC
– Det är en enorm förändring bara mot för ett par år sedan, investerarnas intresse har skenat, inte minst efter pandemin. Även markpriserna stiger snabbt. I Stockholm var 2 500 kronor per kvadrat en toppnotering för logistikmark för ett år sedan, nu kan samma mark kosta 3 500 kronor per kvadrat, säger Fredrik Jagersjö Rosell.
Han har före detta LC-kollegan Patrik Lööv Wallin vid sin sida som affärsutvecklare. Bakgrunden till satsningen är ett behov av att etablera lager i Sverige från Panattonis internationella kunder.
– Den svenska logistikfastighetsmarknaden är ganska inhemsk och patriotisk, det är egentligen bara Prologis som lyckats etablera sig i Sverige som internationellt logistikfastighetsbolag tidigare. Det kan vara svårt att hitta rätt kontakter och etableringsmöjligheter för utländska bolag, att samarbeta med en befintlig partner sänker den tröskeln.
Gott om ny konkurrens
Panattoni är bara den senaste i raden av nya aktörer som försöker ta en tugga av den växande svenska logistikkakan. I Sverige finns nu en växande palett av aktörer – från renodlade logistikfastighetsbolag till investerare, utvecklare, och brukare som själva äger sina lager. Catena är största logistikfastighetsägaren med 1,9 miljoner kvm, följt av Blackstone-ägda Mileway med 1,8 miljoner kvm, och Logicenters på 1,1 miljoner kvm. Prologis var länge enda internationella storspelaren på den svenska marknaden, men förutom Panattoni är bolag som Verdion och MG Real Estate på frammarsch.
Bland de svenska uppstickarna finns Evolv Property med Slättö i ryggen, som nyligen sålde sin Mälardalsportfölj till en annan aggressiv nykomling; Helsingborgsbaserade SLP, som satsar på börsnotering till våren. SLP har ny närmare 600 000 kvm logistikytor, och planerar en börsnotering till våren.
– Idag är Catena det enda renodlade, noterade logistikfastighetsbolaget i Sverige, vi tycker att det finns plats för en spelare till, säger SLPs vd Peter Strand.
En annan nykomling är Kilenkrysset och Bockasjös nya gemensamma bolag ROC Properties som grundades i december, där målet är börsnotering inom 2 år.
– Logistikfastigheter är ett av de starkaste fastighetssegmenten, och trenderna är att logistikfastigheterna blir större och mer kundanpassade. Läget och kvaliteten på fastigheterna blir också allt viktigare, så det gäller att vi arbetar hårt för att möta både hyresgästers och investerarnas krav. Vi har hög kompetens och stora resurser så detta har alla förutsättningar att bli riktigt bra, säger Karl Persson, som tillträder sin vd-posten på ROC Properties den 1 januari 2022.
Logistikfastigheter är ett av de starkaste fastighetssegmenten, och trenderna är att logistikfastigheterna blir större och mer kundanpassade.
Andra snabbväxare är JBCC/Hökerum-ägda CH Square, med nio byggen på totalt 230 000 kvm under 2020-2022, och Kalmarbaserade Infrahubs med Catella som investerare, med fem byggprojekt på totalt 200 000 kvm i böckerna för 2022.
– Vi har ännu fler projekt på gång, bland annat i Göteborg. Logistikfastighetsbranschen är föråldrad, vi utmana och bygga framtidens logistikfastigheter, säger Infrahubs vd Andreas Ekberg.
Enligt Fredrik Jagersjö Rosell är det bra att betydligt fler som slåss om logistikmarknaden:
– Jag tror att det är bra för marknaden, den har inte varit tillräckligt konkurrensutsatt tidigare. Det här kommer att driva utvecklingen framåt.
Av Hilda Hultén
