Idag släppte fastighetsrådgivaren Croisette sin marknadsrapport för industrifastigheter 2024 i Sverige: logistikfastighetsbeståndet fortsätter växa 2024, men en kraftig inbromsning väntas under 2025. “Vi väntar oss en återgång till pre-pandemiska nivåer för yttillväxten framåt” konstaterar David Almqvist på Croisette.
Croisettes Industrial Real Estate Report 2024 innehåller en hel del statistik och data, bland annat kring logistikstock, yttillväxt, hyresutveckling yielder och vakansgrader.
Enligt rapporten har Sverige totalt 13,7 miljoner kvm befintliga logistikytor, varav den största delen finns i Stockholmsregionen med 2,6 miljoner kvm, följd av Göteborgsregionen med 2,3 miljoner kvm. Därefter kommer Jönköpingsregionen på tredje plats med 1,8 miljoner kvm logistikyta, tätt följd av Öresundsregionen med 1,7 miljoner kvm.
Starkast tillväxt i Öresund
Starkast yttillväxt de senaste åren har Öresundsregionen haft, med närmare en miljon kvm ny logistikyta som tillkommit eller kommer att tillkomma under 2019–2024, följd av Stockholmregionen på ungefär samma nivå.
Under 2022–2024 byggs totalt 3,8 miljoner kvm nya logistikytor i Sverige enligt Croisettes statistik, varav 28 procent helt eller delvis färdigställs på spekulation.
– Logistiken fortsätter, som bekant, att växa men att vi förväntar oss en tydlig inbromsning till 2025. Post-pandemin har tydligt drivit på tillväxttakten för logistik, inte minst inom e-handel och TPL-segmenten, men vi väntar oss en återgång till pre-pandemiska nivåer för yttillväxten framåt, konstaterar David Almqvist, co head of capital markets på Croisette.
Vakansgrad över 6 procent
När det gäller vakansgraden för logistik och lättindustri i stort så har den ökat marginellt det senaste året, från 2,6 procent i förra rapporten till 3,2 procent idag. För logistiksegmentet ökar vakansgraden dock betydligt mer: Vakansgraden steg från ca 3,6 procent till strax över 6 procent under 2023, främst drivet av den höga andelen spekulationsbyggen.
Nytt i årets rapport är att Croisette även tittat på uthyrningsutvecklingen i det befintliga beståndet.
– Det här är helt ny data som inte funnits tidigare. Det är ingen exakt data utan ger bara en uppfattning om aktiviteten, men den visar en tydligt ökande aktivitet på hyresmarknaden i hela Sverige under 2023, förutom i Göteborg där aktiviteten är oförändrad. Aktiviteten kan ha många skäl – att man behöver större eller mindre ytor eller får förändrade behov på olika sätt.
En trend Croisette ser är att företagen flyttar till modernare lokaler:
– Tittar man på vakansgraden för logistik så är moderna fastigheter vinnarna. Även det kan ha flera skäl, även om hyran är högre så kan en modern lokal ge effektivare verksamhet och lägre totalkostnad. Sen verkar det bli en allt viktigare fråga för företagen att behålla och attrahera personal, och då är lokalerna viktiga.
Stigande hyror
När det gäller hyresutvecklingen så ser Croisette en klart positiv hyrestillväxt för logistiken. Högst ligger logistikhyrorna inte helt oväntat i Stockholmsregionen, där de landar på 1100–1400 kronor/kvm, medan Jönköping har den lägsta hyresnivån av de kartlagda logistikregionerna, med hyror på mellan 450–850 kronor/kvm.
– Hyrorna för nyproducerad logistik har varit orimligt låga under åren med lågräntemiljö, där man fått betala mindre i hyra för nybyggt än för gamla lokaler. Det är rimligt att detta ändras i vårt nya ekonomiska landskap, konstaterar David Almqvist.
Transaktionsmarknaden för både industri och logistik visar ett tydligt dropp från föregående år, vilket är i linje mer marknaden i stort. Totalt omsatte logistiksegmentet 14 miljarder SEK under 2023, vilket är 38 procent mindre än 2022. För lättindustrisegmentet så minskade omsättningen med 60 procent under 2023, vilket är i nivå med fastighetsmarknaden totalt.
– Vi kan se att logistiken “höll emot” bra med tanke på marknadsutvecklingen i stort, vilket trots att det var en stark nedgång får ses som ett styrkebesked.
Även det genomsnittliga kvadratmeterpriset sjönk för logistikfastigheter till 12 800 SEK per kvadratmeter, vilket motsvarar prisnivån under 2019-2020. Yielderna bedömer Croisette nu till 5,25 procent för prime-logistik.
– Beroende på hur centralbankerna agerar kan det nog ske en positiv prisutveckling för logistik senare under året, om det inte sker något väldigt oväntat – det är svårt att bedöma med allt som pågår i omvärlden nu. Men framförallt så förväntar vi oss en ökad transaktionsaktivitet överlag i år än 2023, konstaterar David Almqvist.
Av Hilda Hultén
