Logistik har blivit ett allt hetare fastighetssegment att investera i, vilket skapar turbulens på den svenska logistikfastighetsmarknaden. De gamla aktörerna får nu se sig utmanade både av lokala uppstickare och utländska investerare.
I Sverige finns en palett av aktörer – från renodlade logistikfastighetsbolag till investerare, utvecklare, och brukare som själva äger sina lager. Men listan över de största ägarna förändras snabbt. Catena är ännu störst med 1,9 miljoner kvm, men Blackstone-ägda Mileway, som inte fanns med på listan 2018, knappar nu snabbt in. Bolaget har köpt logistikfastigheter för 25 miljarder SEK i Norden under de senaste 18 månaderna, och har nu 1,8 miljoner kvm i Sverige.
Många svenska aktörer har sålt hela eller delar av sina logistikportföljer de senaste åren, och den ökande konkurrensen gör att företag som tidigare byggde mycket logistik, exempelvis Kilenkrysset, nu främst är inriktade på markförvärv och utveckling genom joint ventures.
Logicenters största utvecklaren
Sveriges största logistikutvecklare är Logicenters, som har utvecklat och planerar att bygga totalt 562 000 kvm logistikytor under åren 2017–2022, följda av Wästbygg-ägda Logistic Contractor som utvecklat 530 000 kvm under samma period. De följs av Bockasjö med 385 000 kvm byggd yta 2017-2022, Skanska med 364 000 kvm, Catena med 312 000 kvm och Tommy Allström Bygg, som fått flera prestigebyggen på sitt bord den senaste tiden, med totalt 305 000 kvm 2017-2022. Nykomlingen CH Square, som ägs av JBCC och Hökerum och byggde sitt första lager 2020, men har mycket på gång, totalt planerar CH Square att utveckla 174 000 kvm logistikyta under 2020-2022.
Kapitaluppbackade uppstickare
Bland uppstickarna i branschen finns Evolv Property, som har Slättö i ryggen, Infrahubs med Catellas pengapåse bakom, SLP med Peter Strand & Co som även de tar sig in på topp 10-listan efter två år av aggressiva uppköp. En lite udda nykomling är Odd Molly, med fastighetsmogulerna Ilja Batljan och Rutger Arnhult bakom. Arnhult är för övrigt Sveriges ”logistiktätaste” person, med ägarskap i flera stora
logistikaktörer, bl a Klövern, Sagax, Corem, LC och Castellum.
Ökad internationell konkuerrens
Svenska företag har haft en tradition av att äga sina lager, något t ex Ica, Lidl och Ikea och Jula fortfarande gör. Detta är dock en modell som luckras upp. Prologis var länge ensamma som internationell spelare, men nu satsar flera internationella aktörer hårt i Sverige, däribland Verdion och MG Real Estate. Även det ”ansiktslösa kapitalet” i form av internationella riskkapitalbolag och investeringsfonder kommer in, där DWS, Logicor och Mileway är några exempel. Dessa aktörer höjer priserna och riskbenägenheten i branschen, vilket påverkar de etablerade och mindre aktörerna.
Av Hilda Hultén
Relaterat:
Ny spelplan för logistikfastigheter
Verdion inleder miljardsatsning i Norden
Sveriges 10 största logistikfastighetsägare, mars 2021
- Catena – 1,9 miljoner kvm
(1,6 miljoner kvm 2018)
Helsingborgsbaserad, börsnoterad, renodlad logistikaktör. Utvecklat totalt 312 000 kvm 2017–2022. Bestånd finns i fem regioner: Stockholm, Helsingborg, Göteborg, Malmö och Jönköping. Visst ägande i Danmark.
2. Mileway (Blackstone) – 1,8 miljoner kvm
(0 kvm 2018)
Amerikansk riskkapitalist som satsat aggressivt i Norden med nio portföljköp de senaste två åren. Har köpt bl a från Corem, NREP, Nyfosa, Wihlborgs och Castellum. Äger nu totalt ca 2,5 miljoner kvm logistikyta i Norden.
3. Logicenters – 1,1 miljoner kvm
(850 000 kvm 2018)
Dansk/svenskgrundade NREPs logistikbolag. Satsar främst på större fastigheter i A-lägen. I Sverige finns beståndet i Stockholm/ Mälardalen, Göteborgsregionen och Jönköping. Egen utveckling 2017–2022: 562 000 kvm.
- NRP + Wilfast – 1 miljon kvm
(1,1 miljoner kvm 2018)
Norska fondbolaget Ness, Risan & Partners, NRP, är huvudägare och Wilfast delägande partner och förvaltare för beståndet i Sverige. Har utvecklat en del på egen hand, men även köpt flera fastigheter av LC de senaste åren.
- Sagax – 910 000 kvm
(1,1 miljoner kvm 2018)
Stockholmsbaserat, verkar främst genom förvärv inom lager och lätt industri i Sverige, främst i Stockholm, och Finland. Har investerat mycket i Sydeuropa de senaste åren, främst Frankrike, Spanien och Nederländerna.
- Castellum – 800 000 kvm
(1,2 miljoner kvm 2018)
Göteborgsbaserad, sålde nyligen 700 000 kvm logistik till Blackstone för 10 miljarder SEK. Behöll dock utvecklingsprojekt, bl a på Hisingen, Säve och Brunna, och investerar nu vidare i en ny portfölj. Finns främst i Göteborg, Stockholm och Öresund.
- Prologis – 780 000 kvm
(520 000 kvm 2018)
Amerikansk logistikjätte, var länge enda internationella storspelaren i Sverige. Växer främst genom egen utveckling, men köpte Bockasjös bestånd 2019. Starka i Göteborg, Jönköping och Stockholm/Mälardalen.
- Corem – 690 000 kvm
(1 400 000 kvm 2018)
Stockholmsbaserat, grundat 2006. Var näst största logistikfastighetsägaren 2018, men har sedan dess sålt halva beståndet till bl a Blackstone. Fokuserar främst på utvecklingsfastigheter och citynära kluster, främst i Stockholm.
- Wihlborgs – 600 000 kvm
(640 000 kvm 2018)
Helsingborgsbaserade, fokus på mindre mixfastigheter och verkar uteslutande i Öresund, med Helsingborg, Malmö, Lund och Köpenhamn. Bygger kluster i citynära lägen. Sålde en portfölj till Blackstone i höstas.
- SLP – 450 000
(0 kvm 2018)
Swedish Logistics Property grundades 2019 av bl a fastighetsmogulen Peter Strand, med Christian Berglund och Nicklas Schmidt vid rodret. Fokus på utvecklingsobjekt, har byggt sin portfölj främst genom förvärv i södra Sverige.
