Byggtakten för logistikfastigheter är hög: 2023 planeras 1,3 miljoner kvm färdigställas. Nya byggbeslut trillar också in, dock inte lika tätt som tidigare. Samtidigt är Europa underförsörjt vad gäller lager, och vakanserna är lägre än någonsin.
– Jag tror inte på någon lagerbubbla, säger Eva Van der Plujim Kok, ansvarig för forskning och strategi i Europa och globalt, på Prologis.
Artikel ur Dagens Logistik nummer 4 2022
De senaste åren har det byggts allt mer ytor för lager och logistik i Sverige: 2023 går mot att bli ett rekordår, minst i nivå med 2022, med 48 byggprojekt på totalt 1,3 miljoner kvm planerade hittills, enligt Dagens Logistiks byggstatistik.
Även för 2024 fylls orderböckerna på, med 21 byggprojekt på totalt 865 000 kvm som ska stå klara under året hittills. Nära hälften av de byggen som ska färdigställas under 2023 byggs på spekulation, alltså utan kontrakterad hyresgäst vid byggstart – ett tydligt trendbrott mot tidigare år.
Stark TPL-tillväxt
Tillväxten inom tredjepartslogistik är också stor, och ett av bolagen som satsar på att öka sin TPL-kostym är danska DFDS, som totalt bygger 75 000 kvm nya lagerytor för logistik i Borås, Vaggeryd och Karlshamn med CH Square. Alla tre siterna ska stå klara för inflyttning vid årsskiftet.
– Den första etappen i Borås blev klar förra året och är helt full. På de övriga ytorna har vi slutbesiktning i december, och redan en hel del kunder klara och på gång. Det är en lite osäker tid just nu när vi är på väg in i en lågkonjunktur, men på sikt kommer de här ytorna att behövas, berättar Muhamed Ceric, vd för kontraktslogistik på DFDS i Sverige.
Osäker fastighetsmarknad
Ökade byggkostnader, längre leveranstider och kunder som avvaktar med byggbeslut, kombinerat med stigande räntor och investerare som håller hårdare i plånboken gör att många fastighetsbolag har det tufft att finansiera sina satsningar.
Samtidigt kvarstår behovet av nya lagerytor, drivet av e-handelns växande andel av handeln, osäkerhet i försörjningskedjorna, ökad regionalisering och den cirkulära utvecklingen. På Logistik & Transport arrangerade Dagens Logistik ett konferensspår om framtidens logistikfastigheter, som inleddes av Eva van der Pluijm-Kok, ansvarig för forskning och strategi i Europa och globalt på logistikfastighetsutvecklaren Prologis.
– Pandemin gjorde att prognosen för e-handelns penetration i Europa skrevs upp rejält, och e-handel kräver omkring tre gånger så mycket yta som traditionell logistik. Sedan ser vi också ökande frekvens av störningar i försörjningen som gör att våra befintliga kunder behöver öka sina lager med i snitt 5–10 procent, konstaterar Eva van der Pluijm-Kok.
Sjunkande vakansgrader
En effekt av det ökande ytbehovet är sjunkande vakansgrader. Enligt Prologis ligger vakansgraden för logistikfastigheter i Europa för Q3 2022 på rekordlåga 2,4 procent. Tidigare i år lanserade Prologis ett nytt index; TMS, som står för True months of supply, som visar marknadens absorptionsförmåga för nya logistikytor.
– TMS-index för Europa ligger på sex månader i dagsläget, vilket är en rekordlågt. För tio år sedan var den siffran omkring 40 månader, berättar Eva van der Pluijm-Kok.
Bristen på logistikytor driver upp både markpriser och hyror, under 2021 steg markpriserna med i snitt 40 procent i Europa enligt Prologis. På det steg byggmaterialpriserna med 18 procent i snitt – en utveckling som fortsatt under 2022.
Ökade krav på fastigheterna
Utvecklingen mot ökad automation och e-handelslogistik ställer också nya krav på fastigheterna, som bättre golv, högre takhöjd, och fler portar.
– Produktionen är också mer intensiv med fler arbetskrävande moment och högre frekvens i leveranserna. E-handelslogistik handlar ju om att varorna ska nå slutkund så snabbt som möjligt, så produktionseffektiviteten blir viktigare i lagren.
Även hållbarhetstrenden driver förändring.
– Vi ser hur hållbarhet och energiförsörjning blir allt viktigare i branschen, dels handlar det om klimatsmart byggande, solceller och energilösningar för att stötta elomställningen i transportsektorn. Men det handlar också om att skapa bättre arbetsmiljöer, tillgången till arbetskraft är det som styr var lager kan etableras på många marknader i Europa, konstaterar Eva Van der Plujim Kok.
Paradigmskifte väntar
En av åhörarna på Logistik & Transport-konferensen var Johan Hedve, projektutvecklare logistik på Skanska Fastigheter i Göteborg.
– Konferensen bekräftade min bild av framtiden; elektrifiering är framtiden och att det kommer att krävas betydligt mer av logistikfastigheterna framöver. Det är ett paradigmskifte som sker nu, konstaterar han.
Det kommer att krävas betydligt mer av logistikfastigheterna framöver, det är ett paradigmskifte som sker nu.
Ett växande fokus på hållbarhet hos både hyresgäster och investerare gör att miljöcertifieringar och solceller snart är hygienkrav.
– Vi kommer att se samma utveckling inom logistik som vi sett inom kontor de senaste 10-15 åren. Kraven på hållbart byggande kommer att komma vare sig vi vill det eller inte. Nu går tåget och det gäller att hänga med.
Av Hilda Hultén
