Trots ekonomisk oro fortsätter logistikfastigheter att vara hett eftertraktade bland investerare, och nu börjar intresset för logistik spilla över även på industrifastigheter. “Det är ett underskattat segment” säger Colliers analyschef Karin Witalis, som beskriver risker och skillnader mellan segmenten i ett färskt “white paper”.
De senaste åren har investeringsmarknaden för kommersiella fastigheter varit glödhet och i Sverige har transaktionsvolymen nått nya rekordnivåer de tre senaste åren. Inte minst är intresset stort för logistikfastigheter, ett intresse som fortsätter att vara starkt, trots en allt svajigare världsekonomi, med räntehöjningar och inflation i antågande. I Colliers senaste Global Investor Outlook Survey uppgav närmare 70 procent av de tillfrågade investerarna att logistik är det segment de rankar allra högst i sina investeringsplaner.
– Självklart påverkar ekonomin fastighetsinvesterarna, fastigheter är ofta högt belånade och ränteökningar påverkar finansieringen. Men vi ser inte att investerarna skulle springa bort från fastigheter bara för att räntorna höjs, säger Karin Witalis, Head of reserach på Colliers i Sverige.
E-handelsskiftet fortsätter
Att logistikfastigheter ses som en relativt trygg investering beror till stor till stor del på det skifte som sker i handeln, där den växande e-handeln driver lagerytbehov. Under pandemin har e-handeln växt lavinartat, vilket bidragit till de rekordvolymer för nyproducerade ytor som syns inom logistikfastigheter just nu. Pandemins avtrappning, i kombination med ekonomisk oro, har under våren lett till att e-handeln haft ett tufft första kvartal. I förra veckan sjönk börskursen för flera globala logistikfastighetsbolag som Prologis, Segro och Tritax, sedan hyresgästen Amazon vinstvarnat. Men att titta kortsiktiga försäljningssiffror och börskurser som en indikator på hur investeringsmarknaden utvecklas är inte görbart, menar Karin Witalis.
– Börskurser kan inte förutses, det finns så mycket annat som styr dem än faktiska långsiktiga marknadsfaktorer. Vi tittar på grundläggande samhällsförändringar och makroekonomiska parametrar som styr efterfrågan och utbud för respektive fastighetssegment när vi gör våra analyser, och där pekar den pågående trenden i konsumtionen på en fortsatt efterfrågan på logistikfastigheter. Skiftet mot e-handel fortsätter, vilket driver ett fortsatt ytbehov, och jag kan inte se att den trenden skulle vända på lång sikt.
Skiftet mot e-handel fortsätter, vilket driver ett fortsatt ytbehov, och jag kan inte se att den trenden skulle vända på lång sikt.
Inom logistiksegmentet är det framförallt två kategorier som lockar investerarna; dels stora, moderna lagerlådor i bra infrastrukturlägen, och dels mindre terminaler och lager i stadsnära lägen för last mile. Båda segmenten expanderar kraftigt i termer av nyproducerad yta och det finns ett ökat inslag av spekulativt byggande.
Vänder blicken mot Industrifastigheter
Intresset för logistik har resulterat i hård konkurrens om objekten och pressade avkastningskrav, vilket fått allt fler investerare att intressera sig för det närliggande, men betydligt mindre glamourösa segmentet industrifastigheter. Men bilden att industrifastigheter skulle vara en “andra klassens investeringskategori” är orättvis, menar Karin Witalis.
– Att logistikfastigheter har blivit dyrare har säkert varit det som fått investerarna att börja intressera sig mer för industrisegmentet. Men många upptäcker då att det finns fördelar med industri som de kanske inte tänkt på. Hyresgästerna är ofta lokala småföretag som tickar och går, och inte är så konjunkturkänsliga. Det är en relativt okomplicerad, defensiv fastighetskategori som ger en stabil avkastning, även i sämre tider, säger Karin Witalis, som beskriver marknaden för industrifastigheter i ett färskt ”white paper“.
Industrifastigheter är en relativt okomplicerad, defensiv fastighetskategori som ger en stabil avkastning, även i sämre tider
Flera viktiga skillnader
Logistik- och industrifastigheter klumpas ofta ihop i ett och samma segment, trots att fastighetstyperna på flera sätt skiljer sig åt, särskilt beträffande risk, menar Karin Witalis.
– Inom logistik och även stora industrier är det ofta större företag som är hyresgäster och ofta på längre hyreskontrakt. Inom mindre, stadsnära industrifastigheter, den typen av industri som fastighetsinvesterare intresserar sig för, är det snarare regel än undantag med kortare hyreskontrakt på kanske 3–5 år, med små och medelstora företag som hyresgäster, vilket innebär en högre risk i sig, förklarar Karin Witalis.
Samtidigt blir industrifastigheter inte lika lätt omoderna som andra fastigheter, menar hon.
– Industrifastigheter är enklare och billigare att förvalta jämfört med exempelvis kontor och handel som kräver kapitalinjektioner regelbundet för att kunna svara upp mot hyresgästernas krav.
Även utbudsrisken är lägre för stadsnära industri, eftersom etableringslägena skiljer sig åt, påpekar hon.
– Logistikbyggnader byggs ofta vid stora vägar där det är lägre konkurrens om marken. För industrifastigheter i anslutning till städer, den kategori som jag är fokuserat på här, är konkurrensen ofta hög om marken. Många stadsnära industriområden försvinner också, och byggs om till annan användning, exempelvis bostäder.
Låg andel nyproduktion
En annan sak som säkrar efterfrågan på industrilokaler är att nyproduktionen är relativt låg.
– Det är svårt att hyra ut nyproduktionsprojekt på förhand. Spekulativt byggande blir enda sättet att öka utbudet, och nyproduktionen blir därför begränsad, inte minst nu när byggpriserna stiger, konstaterar Karin Witalis.
De korta avtalstiderna inom industri har gjort att segmentet bedömts som riskfyllt, vilket gjort att avkastningskraven länge legat på relativt höga nivåer. På senare tid har segmentet dock omvärderats i termer av risk, menar hon.
– Företagen har ofta sin kundkrets lokalt, vilket innebär att de inte flyttar i första taget. Detta minskar vakansrisken. Att ha flera hyresgäster och korta kontrakt behöver inte heller vara negativt utan ökar diversifieringen och skapar en intern riskspridning på fastigheten, som till viss del kompenserar för de enskilda hyresgästernas risk.
Sjunkande avkastningskrav
Investerarnas växande intresse har gjort att avkastningskraven för industrifastigheter sjunkit något på senare år. I större städer ligger avkastningskraven idag på under 5 procent, i regionstäder mellan 6–7 procent och i småstäder på över 7 procent.
I ett långsiktigt perspektiv har de fastighetsinvesterare som köpt industrifastigheter på senare år sannolikt gjort en bra affär, konstaterar Karin Witalis.
– Nyproduktionen är låg och kommer sannolikt att vara så under överskådlig framtid, inte minst eftersom konkurrensen om utrymmet växer från bostäder och last-mile-logistik. Det gör att markvärdena kommer stiga eller åtminstone bestå.
Dessutom, påpekar hon, är industrifastigheterna viktiga ur ett socialt perspektiv, då de ofta bidrar till den lokala sysselsättningen.
– Vi kan också förvänta oss ökade investeringar i miljöprestanda, i takt med att en större andel av ägarna utgörs av professionella aktörer med högt ställda miljökrav på sina innehav.
Av Hilda Hultén
