Marknaden för logistikfastigheter förändras snabbt i Europa och Sverige, med höjda hyror, sjunkande yielder och ökad konkurrens att vänta.
– Investerarintresset har ökat lavinartat. Det kommer bli betydligt svårare att bygga marknadsdominans nu än det varit tidigare, säger James Chapman, internationell partner och chef för capital markets logistik i Europa hos Cushman & Wakefield.
I februari släppte fastighetsrådgivaren Cushman & Wakefield en marknadsrapporten Logistics Sweden 2021, som visar att intresset för att investera i logistik är enormt både i Sverige och övriga Europa. Transaktionsmarknaden för logistikfastigheter i Sverige landade på 37 miljarder SEK 2020, knappt en miljard under rekordåret 2019. Och detta trots pandemin.
– Vi ser ett enormt intresse för att investera i logistik i hela Europa. I de fall där transaktionsvolymerna inte växer så beror det på en brist på objekt att köpa, inte brist på intresse, fortsätter James Chapman.
Rejäla hyresökningar att vänta
Enligt rapporten finns det ca 4,2 miljoner kvadratmeter prime-logistikyta i Sverige, en siffra som växer med ca 16 procent per år. Hyresnivåerna ligger än så länge stabilt på runt 900 SEK/kvm för lager i prime-lägen, och ungefär det dubbla, ca 1 700 SEK för cross-docking och terminaler.
– Mycket tyder på att vi kan vänta oss rejäla hyresökningar för logistik i vissa lägen, inte minst för citylogistik. Och då pratar jag inte om någon enstaka procent utan tvåsiffriga procentökningar. Vi har redan börjat se hyresökningar på tiotals procent runtom i Europa, i Lyon har t ex hyrorna gått upp med 40 procent det senaste året, berättar James Chapman.
– Men för att kunna förutse var dessa hyresökningar kommer att ske krävs detaljkunskaper om marknaden, betonar han.
Vi har redan börjat se hyresökningar på tiotals procent runtom i Europa
Tror på sjunkande yielder
När det gäller Sverige och Norden så tror James Chapman att det internationella intresset kommer att pressa ned yielderna till omkring eller strax under 4 procent för prime-logistik.
– Jag känner till säkert 10–15 stora internationella investerare, inte minst flera tyska investeringsfonder som planerar att investera i logistik i Norden. De här i aktörerna har vant sig vid att betala mycket för segmentet, och konkurrensen kommer att bli stor om affärerna framåt.
Generellt kommer vi se yielder på 3,5–4,25 på de flesta marknader i Europa, menar han.
– Norden har redan haft affärer med yielder på runt 3,5 procent, och jag tror att de kommer sjunka ännu lägre, ned mot 3 procent framåt 2022, för primeobjekt.
Hela Norden är intressant, menar han.
– Norge och Finland har fördelar ur valutasynpunkt, men den svenska marknaden är störst och anses mycket stabil.
Jag känner till säkert 10–15 stora internationella investerare som planerar att investera i logistik i Norden
Fler slåss om kakan
Cushman & Wakefield var inblandade när Prologis köpte Bockasjös logistikportfölj 2019. En smart affär av Prologis, menar James Chapman.
– Det är otroligt svårt att få tag i mark och att utveckla logistik i Norden. Prologis stärkte sin portfölj rejält, och agerade medan de flesta andra internationella spelare ännu tvekade.
Affären var en historisk rekordaffär för logistik i Sverige, med en yield på under 4,5 procent. Idag hade Prologis haft mer konkurrens, menar han.
– Hade den portföljen sålts idag så hade minst 5–6 större internationella aktörer varit med och slagits om den, och yielden hade säkert hamnat under 4 procent.
Genom Mileway och Logicor har kapitaljätten Blackstone köpt logistik för 2,5 miljarder euro, närmare 25 miljarder SEK, i Norden de senaste 15 månaderna. Senaste affären med Castellum landade på nära 10 miljarder SEK. Men nu är alltfler med och slåss om kakan.
– Blackstone har byggt stora volymer med mycket prime-logistik på ett otroligt smart sätt. Men det kommer att bli otroligt mycket svårare att bygga volymer på det viset framöver.
Blackstone har byggt stora prime-volymer på ett otroligt smart sätt.
James Chapman spår en mer diversifierad ägarmarknad framåt – både i Europa och Norden.
– På ett sätt är det ju hälsosamt för marknaden att monopolsituationen som rått i Europa de senaste åren inte fortsätter.
Samtidigt är skala ofta viktigt för hyresgästerna, betonar han.
– Stora hyresgäster som DHL och DSV lär fortsätta välja etablerade logistikfastighetsaktörer som hyresvärdar. Logistik är ju inte bara fyra väggar och tak, det handlar väldigt mycket om vilken kringservice som erbjuds.
Logistik är ju inte bara fyra väggar och tak, det handlar mycket om kringservice.
Av Hilda Hultén
