Markbrist, ökade etableringskostnader och dyra och tidskrävande tillståndsprocesser är några av skälen till att logistikfastighetsutvecklingen inte kommer att kunna möta den växande efterfrågan under det kommande årtiondet. Det spår logistikfastighetsjätten Prologis i en färsk trendrapport.
Nyutvecklingen av logistikfastigheter kommer inte att räcka till de närmaste tio åren, och logistikutvecklingen som sker kommer att flytta längre ifrån dagens befintliga kluster av logistikfastigheter.
Flera hinder finns enligt logistikutvecklaren Prologis globala trendrapport Logistics Real Estate: The Forces Governing Supply, för att logistikfastigheter ska kunna utvecklas i den takt som marknaden efterfrågar. Dels finns geografiska hinder: det råder brist på mark för moderna logistikanläggningar, särskilt kring stora konsumtionscentra. Ett annat hinder är att etableringskostnaderna i attraktiva områden fortsätter att öka, eftersom urbaniseringen driver på prisutvecklingen då konkurrensen om utrymmet ökar. Även tillståndsprocesserna blir allt mer komplicerade, dyrare och mer tidskrävande, vilket ökar kostnaderna och minskar den potentiella tillgången.
– Rapporten pekar på en rad globala utmaningar i att möta den ökande efterfrågan på attraktiva logistikfastigheter, kommenterar Prologis svenska vd Gunnar Gillholm.
Större och åldras snabbare
En annan faktor som enligt rapporten driver behovet av logistikytor är att konkurrenskraftiga lokaler åldras allt snabbare, när kraven på att kunna ta in moderna system i lagren ökar. Tillgången på välplacerad industrimark minskar i de flesta tätbefolkade områden på grund av omvandling till annan användning, vilket också bromsar utvecklingen. Samtidigt blir logistikfastigheterna allt större och mer ytkrävande utomhus, när den primära funktionen skiftar från produktlagring till flödeshantering. I USA är byggnader som byggdes 2000 eller senare i snitt 55 procent större och kräver i genomsnitt 66 procent mer markyta än de som byggdes på 1980- och 1990-talen, enligt rapporten.
Flyttar ut i periferin
Brist på tillgänglig mark, nya regleringar och växande stadskärnor pressar nya logistikfastigheter längre ut i periferin, och nya logistikkluster placeras enligt rapporten nu längre bort än någonsin från konsumtions- och distributionscentra. I New York-regionen låg logistikfastigheter byggda före 2010 i snitt 45 km från Manhattan, medan de som byggts efter 2010 ligger i snitt 80 km bort. Chicago och södra Kalifornien uppvisar liknande trender, där avståndet ökat från 40 km i genomsnitt, till 50 respektive 61 km.
Begränsad effekt av konvertering
Konvertering av handelsfastigheter till logistikanvändning kommer inte heller att öka utbudet i någon större utsträckning. Prologis uppskattar att totalt 4,5–9 miljoner kvm detaljhandelsyta kommer att omvandlas till logistikutrymme under det kommande decenniet i USA, vilket motsvarar mindre än tre procent av nybyggena av logistikfastigheter ett typiskt år i landet.
Växande arbetskraftbrist
Även arbetskraftbristen spås få en negativ inverkan på logistikfastighetsutvecklingen. Bristen på arbetskraft drivs även den på av e-handeln, som är omkring tre gånger så arbetsintensiv som en traditionell lagerverksamhet. Den ökade komplexiteten i lagren, med nya funktioner och tekniker kräver också mer kvalificerad arbetskraft, exempelvis ingenjörer för automatiserade lagerlösningar, något som finns i tätbefolkade områden där markbristen är stor, men inte på ställen med god marktillgång.
Gäller även för Sverige – i viss mån
Samma trender är synliga även i Sverige i varierande grad, enligt Gillholm:
– De är kanske mest uttalade i Stockholmsregionen, där har den starka efterfrågan på välplacerad logistikyta resulterat i historiskt låga vakansgrader. Samtidigt är bristen på utvecklingsbar markyta i citynära lägen stor idag, med en ökande priskonkurrens kring etableringarna som följd.
Idag skulle bristen på mark i Stockholmsregionen sannolikt innebära att det skulle vara svårt ta emot en större internationell, logistikintensiv aktör, menar Gunnar Gillholm.
– Stockholm med kranskommuner bör därför börja se över möjligheterna att frigöra mer mark för logistik.
