Det byggs mer logistikytor än någonsin i Sverige: Nära 1,4 miljoner kvm färdigställs under 2022 och 1 miljon kvm är redan inplanerade för 2023. Det finns dock orosmoln som vikande e-handel och inflation, och hur stigande räntor kommer att påverka investeringsviljan är för tidigt att säga, menar Peter Wiman på EY.
Artikel ur Dagens Logistik nummer 2 2022 – nytt nummer ute nu!
Statistik: Dagens Logistik
Det byggs alltmer ytor för lager och logistik i Sverige och 2022 planeras 48 större fastigheter på totalt närmare 1,4 miljoner kvm färdigställas. Även för 2023 fylls orderböckerna på, med 36 projekt på nära 977 000 kvm inplanerade i skrivande stund.
Nära hälften av projekten under 2023 utvecklas på spekulation, alltså utan kontrakterad hyresgäst vid byggstart, ett tydligt trendbrott mot tidigare, och även TPL-branschen växer starkt med en dryg tredjedel av ytorna för 2023.
Ytbehovet drivs till stor del av omställningen mot e-handel, en utveckling som accelererat under pandemin. Men störningar och obalanser i de globala försörjningskedjorna har också fått företagen att öka sina lager. Störningarna i försörjningen och bristen på råvaror, drabbar dock även fastighetsbranschen.
– Kostnaderna ökar, både för konsumenterna och för de som bygger och äger fastigheter. Om vi får ett ökat inflationstryck och högre räntor blir det mindre pengar i hushållskassan, vilket kan leda till försiktigare hushåll och minskad konsumtion. Det kan i sin tur leda till försvagad detaljhandel och därmed även BNP, säger Peter Wiman, ansvarig för fastighetsanalys och värdering på EY.
Svårt att sia om framtiden
När det gäller stigande byggkostnader har vi inte sett hela effekten än, menar Peter Wiman.
– Exempelvis har priset armeringsstål mer än fördubblats de senaste tolv månaderna enligt SCB, och Ukraina och Ryssland är stora producenter av byggmaterial. De flesta prognoser pekar i dagsläget på ett minskande byggande.
Stigande energipriser drabbar dock främst hyresgästerna, påpekar han.
– Nybyggda fastigheter har dock oftast ett s.k “triple net”-avtal där hyresgästerna får ta smällen när det gäller stigande elpriser och högre drift- och underhållskostnader. Men frågan är ju hur mycket hyresgästerna klarar av att betala, särskilt om deras försäljning sjunker.
Hur stigande räntor kommer att påverka investeringsviljan och därmed avkastningskraven för logistik är för tidigt att säga, menar Peter Wiman.
Statistik: Dagens Logistik
– Det kan nog slå lite olika, beroende på belåningsgrad. Institutionella köpare har ofta lägre belåning, så för modern prime-logistik borde yielderna inte påverkas lika mycket medan äldre blandfastigheter ofta har mer opportunistiska köpare med högre belåningsgrad. Ett alternativ är att priserna kommer att gå isär mer framöver.
– Än så länge är investerarintresset fortsatt starkt ut, och många tävlar om samma typ av objekt.
Börsras efter Amazons vinstvarning
Logistikfastighetsbolagen har gått som tåget de senaste åren, drivna av tillväxten inom e-handeln. Men under våren har e-handeln tappat fart; enligt senaste e-barometern minskade e-handeln i Sverige med 8 procent under Q1 2022. I slutet av april vinstvarnade e-handelsjätten Amazon, vilket ledde till att logistikfastighetsaktörer som UK-listade Segro, Tritax Big Box och New York-listade Prologis föll på börsen. Hur Amazon går ses som en indikation på hur e-handeln utvecklas generellt.
“Värt att notera är dock att Amazon bara stod för 3 procent av transaktionen av lagerytor i Storbritannien under kvartal 1 i år, och att Savills såg mer efterfrågan på lagerytor kvartal 1 2022 än kvartal 4 2021” kommenterar Kevin Mofid, analyschef för logistik och industri på Savills, artikeln på Linkedin, och påpekar att efterfrågan på lager är rekordhög och att hyresgästbasen blir allt bredare: “Det finns en stor efterfrågan på marknaden som inte är Amazon”.
Av Hilda Hultén
