Det byggs mer logistik än någonsin i Sverige, nära 1,4 miljoner kvm planeras att färdigställas under 2022. Ändå är vakansgraden rekordlåg och bristen på logistikytor driver upp både markpriser och hyror.
– I Europa har markpriserna ökat med 40 procent 2021. Kunderna vill öka sina lager och marknaden kan inte möta behovet, säger Prologis forskningschef Eva van der Pluijm-Kok.
Rekordvolymerna för logistikbyggen fortsätter uppåt, 2022 planeras 48 större fastigheter på totalt närmare 1,4 miljoner kvm färdigställas I Svergie, enligt Dagens Logistiks statistik. Även för 2023 fylls orderböckerna upp, med 20 projekt på ca 540 000 kvm inplanerade hittills. Av de totalt 1,9 miljoner kvm ytor som byggs i Sverige under 2022–2023 utvecklas nära en tredjedel helt eller delvis utan kontrakterad hyresgäst vid byggstart, vilket är ett tydligt trendbrott. 17 av 68 byggen görs för tredjepartslogistik, en knapp tredjedel av volymerna, vilket är ungefär samma andel som tidigare år. Flera stora byggen görs också för livsmedel, med Axfood och Coop i ledning sett till yta, vilket speglar den pågående kapprustningen i dagligvaruhandeln.
Fraktstörningar driver ökat lagerbehov
Efterfrågan på lageryta drivs av flera faktorer. En av dessa är omställningen mot e-handel, som är mer arbetsintensiv och ytkrävande än traditionell butikslagerhållning. E-handelns framväxt har också accelererats av pandemin, vilket fått behovet av ny logistikyta att explodera. På sikt kan den cirkulära ekonomin ytterligare driva upp ytbehovet för rekonditionering och återvinning av produkter.
Fraktkrisen, med störningar och obalanser i de globala försörjningskedjorna, har också fått företagen att vilja öka sina säkerhetslager.
– Vi såg den här trenden redan under 2020 inom bland annat livsmedel, men när vi pratar med våra kunder nu så ser vi samma trend över flera olika segment. I snitt handlar det om ett ökat lagerbehov bland befintliga kunder på 5–10 procent, berättar Eva van der Pluijm-Kok, chef för forskning och strategi på Prologis i Europa.
Enligt en färsk trendrapport från Prologis kommer behoven att kvarstå även efter att pandemin slutat störa den globala försörjningen, bland annat på grund av strukturella krafter inom bl a klimat, geopolitik och arbetskraft.
– Frekvensen av naturkatastrofer ökar i världen, som i sin tur ger störningar i fraktkedjorna. Det här är en risk som inte kommer att minska.
Det ökade lagerbehovet i förhållande till försäljning kommer att kräva minst 75 miljoner kvm ny logistikyta bara i USA, spår Prologis.
Rekordlåga vakansgrader
En effekt av det ökande ytbehovet är sjunkande vakansgrader. Enligt Prologis ligger vakansgraden för logistikfastigheter i Europa nu på rekordlåga 2,7 procent.
– I USA är vakansgraden 3,4 procent, vilket också är rekordlågt, och i Sverige ser vi samma trend; i Stockholm och Göteborg är vakansgraden nere på 1,6 procent, säger Eva van der Pluijm-Kok.
– Marknaden kan helt enkelt inte möta behovet tillräckligt snabbt. Det är brist på mark att bygga på, och våra kunder har svårt att växa i den takt de önskar.
Detta leder nu till en effektivare användning av befintliga ytor.
– Vi ser att kunderna optimerar sina ytor alltmer vertikalt och lagrar mer på höjden, antingen genom automation eller genom mer ställage.
Stigande mark- och byggpriser – och hyror
Även priserna på logistikmark skjuter nu i höjden. Enligt Prologis statistik steg markpriserna med 40 procent i Europa under 2021.
– Prisökningarna varierar men på vissa marknader formligen exploderar markpriserna, i Rotterdam har priserna t ex tredubblats under 2021. Dett gör att det blir alltmer logiskt att bygga på höjden: flervåningslösningar blir enda vägen att gå i centrala lägen där markbristen är som störst.
Även kostnaderna för att bygga stiger, i Europa har materialkostnaderna stigit med 18 procent under 2021.
– Detta i kombination med eskalerande markpriser leder till att hyrorna kommer att stiga rejält för logistik.
– Men vi kommer få se kraftigt stigande hyror i hela Europa framöver, och jag ser inte att Sverige skulle vara ett undantag.
När det är så här stor brist på ytor så har kunderna inget annat val än att acceptera högre hyror.
Hyrorna för logistikfastigheter steg med 3,9 procent i Sverige under 2021, enligt Prologis statistik. I Europa totalt steg hyrorna med i snitt 7,2 procent, och i USA ökade hyrornamed hela 17,6 procent under 2021.
– På en del marknader, t ex nära de stora containerhamnarna på USAs västkust, har hyrorna stigit med 60 procent förra året. Och Europa brukar följa trenden i USA.
Nära de stora containerhamnarna på USAs västkust steg hyrorna med 60 procent 2021.
I UK har behovet av ökade lagernivåer realiserats tidigare än resten av Europa, menar hon, dels på grund av Brexit och dels för att landet drabbats hårdast i Europa av fraktsörningarna.
– Men vi kommer få se kraftigt stigande hyror i hela Europa framöver, och jag ser inte att Sverige skulle vara ett undantag. När det är så här stor brist på ytor så har kunderna inget annat val än att acceptera högre hyror.
Av Hilda Hultén
