Svajig fastighetsmarknad – men logistik sticker ut

Osäkerheten runt vad som är rätt prisnivå, när finansierings- och byggkostnaderna stiger, ger en avvaktande transaktionsmarknad för fastigheter. Avkastningskraven stiger också för samtliga segment, enligt JLLs senaste Nordic Outlook. Samtidigt står sig efterfrågan på logistikfastigheter. “Logistik sticker ut, vi ser en ökad efterfrågan trots en svagare e-handel, säger JLLs analyschef Niclas Höglund.

Efter många år av sötebrödsdagar för fastighetsinvesteringar i form av billig finansiering stiger nu finansieringskostnaderna, och det ekonomiska läget ser osäkert ut framåt. I sin Nordic Outlook-rapport bedömer rådgivaren JLL att avkastningskraven har stigit inom alla fastighetssegment och att lägre värderingar är att vänta.

Avvaktande transaktionsmarknad

Transaktionsvolymerna för Norden låg på totalt drygt 26 miljarder euro under första halvan av 2022 vilket är en ökning med 5 procent, justerat för strukturaffärer. Av dessa stod logistiksegmentet för ca 4,2 miljarder euro, vilket även det är en ökning mot 2021, då logistikaffärerna omsatte omkring 3,5 miljarder euro, enligt JLLs statistik.

– Transaktionsmarknaden har varit lite mer avvaktande under sommaren och hösten, men det sker mycket logistikaffärer i Europa. Vi bedömer att efterfrågan på att investera i logistik är fortsatt hög, trots osäkerheten på marknaden, konstaterar Niclas Höglund.

Niclas Höglund. Foto JLL

Ett orosmoln är dock det högre ränteläget, vilket i dagsläget dämpar efterfrågan givet att det förväntas kvarstå på högre nivå trots att inflationen förväntas falla tillbaka under 2023 och 2024. Än så länge är dock realräntan negativ och det i kombination med relativt god tillgång till kapital för institutionella investerare gör fastigheter fortsatt intressant.

Fortsatt sug efter logistik

I JLL Nordic Outlook ägnas också ett särskilt kapitel åt logistikmarknaden, med utgångspunkt i tydligt ökat behov av lagerytor och stigande säkerhetslager samt robust efterfrågan på investeringsmarknaden. Rapporten hänvsar till siffror från Svenskt Näringsliv, som visar på att företagen har ett starkt fokus på att öka sina lagerytor.

– Logistik sticker ut som ett fastighetsslag där efterfrågan är fortsatt hög både från investerare och från hyresgästerna. Trots en osäker ekonomi och vikande e-handel ser vi att efterfrågan på logistikytor står sig, konstaterar Niclas Höglund.

Yielderna för primelogistik i Svergie har justerats upp från det rekordlåga värdet på 3,5 procent i våras till 3,75 procent nu. Samtidigt konstaterar JLL att det byggs mer och mer ytor på spekulation för att möta en stigande efterfrågan. Enligt JLL har andelen lager som byggs på spekulation ökat kraftigt, från omkring 12 procent under tidigare år till omkring 35 procent under 2022.

Källa: JLL Nordic Outlook hösten 2022.

– Den ökade andelen spekulationsbyggen kanske oroar bankerna, men vi ser detta snarare som en normalisering mot hur utvecklingen sett ut på europeisk nivå de senaste åren. Efterfrågan på logistikytor är fortsatt hög och spekulationsbyggena sker av rätt anledningar. Dessutom finns det bättre förutsättningar att öka sina hyresintäkter om man utvecklar på spekulation, och vår prognos är att marknadshyrorna kommer att stiga framöver, säger Niclas Höglund.

När det gäller de indexerade hyrorna så väntas de stiga i rekordtakt, med mellan 8–10 procent den närmaste tiden, främst på grund av inflationen.

Av Hilda Hultén

Om JLL Nordic Outlook

JLL Nordic Outlook ges ut två gånger om året och analyserar den nordiska fastighetsmarknaden ur olika perspektiv. Bland annat analyseras kontorsmarknaden i Stockholm, Göteborg, Malmö och de övriga nordiska huvudstäderna, samt marknaderna för handels-, logistik- och bostadsfastigheter i Norden. Det görs även en genomlysning av transaktionsmarknaden i Sverige och Finland och en särskild artikel i höstens utgåva analyserar potentialen för logistikfastigheter. Läs hela rapporten här: JLL Nordic Outlook Autumn 2022