Våt filt över fastighetsmarknaden

Det är extremt svårt att spå om logistikfastighetsmarknaden framöver, menar David Almqvist på fastighetsrådgivaren Croisette.

– I bästa fall blir det ett hack i kurvan – i värsta fall en djupare depression. Men vi kan nog räkna med att den våta vilt som lagts över transaktionsmarknaden kommer att ligga kvar tills det blir mer tydligt vart marknaden är på väg.

Marknaden för svenska logistikfastigheter har gått som tåget de senaste åren, storaffärerna har avlöst varandra slagit rekord på rekord vad gäller priser, med allt lägre yielder som följd. Men de senaste tre veckorna har Coronavirusets framfart lagt sig som en våt filt även över detta segment.

– Sett till fastighetsmarknaden i stort har många fonder och större privata investerare pengar avsatta som de vill investera, men annars är det en avvaktande inställning för nya affärer i många fall. Bankerna har dragit öronen åt sig och många fastighetsägare ägnar sig säkerligen nu åt intern “damage control”, för att exempelvis se vilka av deras hyresgäster som riskerar att gå i konkurs och vilka konsekvenser det får, säger David Almqvist, transaktionsansvarig och logistikfastighetsexpert på fastighetsrådgivaren Croisette.

– Det är väldigt svårt att säga om de affärer som är på gång ställs in helt eller om de bara fördröjs, osäkerheten är väldigt stor. Men tillgången på finansiering lär bli en avgörande faktor.

Negativ prispåverkan

Situationen innebär att priserna på logistikfastigheter kan påverkas negativt på kort sikt, och att avkastningskraven kan komma att stiga med den ökade osäkerheten.

– I bästa fall så stannar yielderna på den nivå de är på nu. Men jag tvivlar samtidigt på att någon aktör är beredd att sälja en fastighet nu till ett betydligt lägre pris än vad den värderades till för tre veckor sedan, om man inte har kniven mot strupen av exempelvis banken.

Kan ge anticentralisering

När det gäller logistikbyggen så tror David Almqvist inte på någon större påverkan på kort sikt.

– Det som är beslutat och påbörjat byggs sannolikt klart. Även om en tilltänkt hyresgäst inte tillträder som planerat så finns då ändå en större möjlighet att på sikt få in ett kassaflöde om byggnaden står färdig. Men sen kan det nog bli en dipp. Och många företag kanske börjar se om sina leveranskedjor nu, och titta på var de har sina lager- och logistikpunkter efter detta. Vi kanske kommer att få se en anticentralisering, där man vill sprida riskerna i försörjningskedjan och har fler lager istället för enbart ett.

Många företag kanske börjar se om sina leveranskedjor nu, och titta på var de har sina lager- och logistikpunkter efter detta.

Extremt stor osäkerhet

Coronakrisens konsekvenser är sammanfattningsvis i princip omöjliga att överskåda nu, i krisens inledningsskede.

– Vi har en lång högkonjunktur bakom oss, så många har gått och väntat på någon form av avmattning. Men den osäkerhet och kursras som uppkommit i Coronavirusets spår hade ingen kunnat förutspå, med stora kursrörelser på världens börser och stora varsel. Vi har ju aldrig satt världen i karantän förut.

Det som också skiljer situationen nu från tidigare ekonomiska kriser och lågkonjunkturer är att det tidigare börjat i en specifik sektor, poängterar David Almqvist.

– På 1990-talet var det i fastighetsbranschen, på 2000-talet var det IT-branschen och 2008 var det finansbranschen som krisade. Men nu slår det till mot nästan alla branscher samtidigt – förutom vissa IT-tjänster för kommunikation och hemunderhållning, och dagligvaruhandeln kanske.

Vi har aldrig satt världen i karantän förut.

Inte bara nattsvart

Trots att mycket ser dystert ut just nu behöver allting inte vara nattsvart, menar David Almqvist.

– Det är i krävande tider som människan har en tendens att vara som mest kreativ och uppfinningsrik. Förutom att vi kommer skapa effektiva digitala arbetsformer här hemma under pågående epidemi för att hålla många arbeten igång så öppnas fabrikerna igen i Kina vilket förhoppnings snart får positiv effekt för flera företag runt om i världen.

Vi kommer också se helt nya typer av ekonomiska lösningar där man hjälps åt att bära den ekonomiska bördan för drabbade företag.

– Ur ett fastighetsperspektiv kan det t ex innebära att hyresgäster får uppskov med hela eller delar hyran under en kortare period. Det innebär lägre hyresintäkter på kort sikt men att kassaflödet säkras i det långa loppet.

Att en större del av handeln nu sker via nätet gynnar också många logistikhyresgäster.

– Det kan göra att logistikfastigheter överlag kan stå sig relativt bra givet den rådande situationen.

För Croisette och David Almqvist personligen har Coronakrisen hittills inneburit att alla medarbetare jobbar hemifrån tills vidare.

– Det är såklart en omställning för mig och mina medarbetare, men vi har samtidigt fått nyttja de digitala verktyg som vi har för att lösa gemensamma uppgifter som vi tidigare tog vid sittande bord. Sen är jag personligen en kontorsperson, jag gillar den sociala interaktionen med kollegor och kunder, så jag föredrar att åka till ett kontor och mötas fysiskt. Men jag kan tänka mig att detta öppnar för nya tankesätt från företagens sida, och att det kan se annorlunda ut framöver vad gäller digitala arbetssätt.

Kräver innovation och kreativitet

För fastighetsrådgivarna innebär en avvaktande transaktionsmarknad självklart en utmaning.

– Vi rådgivare behöver vara ännu mer innovativa och kreativa, hitta nya sätt att få till affärer. Sen brukar ju behovet av värdering och uthyrning kunna öka vid en ekonomisk recession, när fastighetsbolagen behöver se över sina bestånd och fylla vakanser som uppstår. Så trots all oro på marknaden är vi som bolag alltjämt positivt inställda till framtiden, och lanserade faktiskt ett nytt affärsområde så sent som idag.

Vi rådgivare behöver vara ännu mer innovativa och kreativa, hitta nya sätt att få till affärer.

av Hilda Hultén