Efter nästan 20 år och 35 uppförda lager säljer Joakim Hedin med medägare Bockasjö till Catena och Joakim Hedin lämnar vd-posten. Han lämnar också logistikutvecklingsbranschen, som förändrats en hel del sedan Bockasjö bildades 2004: “Det har blivit mycket hårdare konkurrens de senaste åren, först exploderade efterfrågan och nu har marknaden för utvecklingsprojekt plötsligt halverats” säger han.
I juli stod det klart att logistikfastighetsjätten Catena köper den Boråsbaserade logistikutvecklaren Bockasjö, som Joakim Hedin äger tillsammans med Paul Frankenius, Adam Ekdahl, Daniel Parkhagen och Olle Lundgren, för 462 miljoner kronor. Därmed lämnar Bockasjös vd Joakim Hedin bolaget, som han drivit i snart 20 år.
– Vi har fört en dialog med Catena under lång tid kring olika samarbeten, bland annat kring liknande JV-samarbeten som vi haft med Platzer och Kilenkrysset de senaste åren. Catena och Bockasjö har liknande värderingar så det känns som en perfekt match.
I höst blir den åtta man starka arbetsstyrkan på Bockasjö en del av Catenas projektutvecklingsteam och vid årsskiftet går flytten från kontoret i Borås till Catenas regionkontor i Mölnlycke.
– Vi har byggt upp en hel del kompetens när det gäller projektutveckling, och har ett gediget “track record”. Catena sitter å sin sida på en stor landbank på omkring fem miljoner kvm logistikmark som de ska utveckla. De har jobbat med totalentreprenader i sin logistikutveckling och vi jobbar ju med delade totalentreprenader, så jag tror att vårt sätt att arbeta kan bidra till att sänka kostnaden för dem.
Startade som TPL-are
Joakim Hedin kom in på logistikbanan på 1990-talet när han var med och drev TPL-verksamhet i Borås under företagsnamnet DHE, med bland annat Boxman som kund – en av Sveriges första e-handlare inom CD- och DVD-skivor, ett bolag som kursade under IT-bubblan år 2000.
– Vi var tidiga med e-handelslogistik och lärde oss väldigt mycket om logistik då och vad som händer inuti fastigheter, något vi haft stor nytta av sen i Bockasjö, att vi förstår kunderna och deras behov.
Grunden för Bockasjö lades omkring 2004, när Kuwait Investment House skulle sälja ut sina postterminaler i Sverige.
– Vi köpte postterminalen i Borås och vidareutvecklade den. Nästa projekt blev Borås Wäfveri som sålde sin fabrik på 42 000 kvm och flyttade produktionen till Estland. Den fastigheten byggde vi om och Ericsson hyrde nästan hela fastigheten och konsoliderade tre lager till ett vilket effektiviserade verksamheten med stora rationaliseringsvinster. Tre år senare gjorde vi samma sak för DHL, och byggde ett större lager så att de kunde samordna från fyra till en sajt.
Tidiga på megalager
2011 byggde Bockasjö ett närmare 50 000 kvm stort lager åt Schenker i Landvetter, ett på den tiden enormt logistikprojekt.
– Där kunde Schenker samla ett 15-tal olika kunduppdrag i samma hus och dra nytta av att olika kunder har olika toppar i sin försäljning, det blir väldigt mycket mer effektivt. Vi var tidiga på trenden med megalager, att det fanns en marknad och ett behov av det.
Även på hållbarhetssidan har Bockasjö varit tidiga på bollen, menar Joakim Hedin.
– Vi har gått före med miljöcertifieringar och solceller, men som utvecklare måste man anpassa sig till vad kunderna är beredda att betala för, så det är inte alltid man kan göra allt man vill. Men jag är stolt över det vi har gjort och alla fina kåkar vi utvecklat.
Under de 20 år som Joakim Hedin varit aktiv inom logistikutveckling har branschen förändrats en hel del.
– Marknaden sköt iväg rejält omkring år 2015, och de senaste åren har det varit en galen utveckling. Samtidigt har det kommit in flera nya utvecklare och konkurrensen har blivit hårdare, och mellan 2022 och 2023 ser marknaden för utvecklingsprojekt ut att halveras och den fortsätter att falla tillbaka 2024. Byggpriserna har också stigit, när vi började kunde man bygga större logistikkåkar för omkring 5 000 kronor per kvadrat, och nu kostar samma bygge 12 000 –13 000 per kvadrat att bygga, så det är stor skillnad.
Nya internationella aktörer som Panattoni har också satt en helt ny takt i marknaden, med sina stora spekulationsbyggnader.
– De är otroligt aggressiva och hade de kommit in 2–3 år tidigare hade deras hus blivit fulla direkt, det hade bara sagt ”swoosh”. Nu får vi se hur det går. Min erfarenhet är att TPL-branschen är väldigt prismedveten när det gäller hyror, medan egenanvändares priskänslighet varierar mer. Nu ser vi hyror på 750–900 kronor per kvm i Strängnäs, frågan är om marginalerna håller för det för hyresgästerna.
Fortsatt logistikägande
Joakim Hedin lämnar nu alltså över rodret i Bockasjö, men har fler strängar på lyran. Bland annat ett bolag inom bostadsbyggen – Mälarsjö Fastigheter – en business som för tillfället är ganska trög, och ett bolag som bygger fjällhus, vid sidan av en rad olika styrelseuppdrag.
– Vi äger också två logistikfastigheter i Eskilstuna; Apotekets e-handelslager och Gardenstores centrallager, som Bockasjö byggt och som vi planerar att behålla och förvalta. Men jag lämnar det operativa arbetet och logistikutvecklingsbranschen.
I alla logistikkåkar som Joakim Hedin varit inblandad i att bygga finns en huskatt i form av en liten staty i entrén, som blivit något av Bockasjös signum.
Kommer huskatterna att finnas kvar nu i Catenas hus när du lämnar Bockasjö?
– Haha, ja det får du nog fråga Jörgen om (Jörgen Eriksson, Catenas vd, red. anm.). Men jag tycker att alla hus ska ha en huskatt.
Av Hilda Hultén
