Byggtakten taktar ner rejält för 2025 och framåt, och nu väntar en tid av eftertanke efter de senaste årens byggyra. I oktober släpper Logistikpodden ett temaavsnitt om logistikfastigheter, där Dagens Logistiks redaktör Hilda Hultén gästar podden tillsammans med Matthias Kettelhoit, vd på Logicenters. “Man kan likna marknaden vid en barnfotbollsmatch, där alla springer på samma boll”, säger Hilda Hultén.
Artikel ur Dagens Logistik nummer 4 2024
2024 blir ännu ett rekordår för logistikbyggen i Sverige: 36 byggen på drygt 1,3 miljoner kvm färdigställs under året, enligt Dagens Logistiks statistik. Därefter väntar en rejäl nedtaktning: För 2025 har 16 projekt på totalt 447 000 kvm aviserats hittills. Trots att en del byggbeslut faktiskt tagits de senaste månaderna är det betydligt lugnare än för ett par år sedan.
I oktober släppte Logistikpodden ett temaavsnitt om logistikfastigheter, där Per Olof Arnäs intervjuar Dagens Logistiks redaktör Hilda Hultén och Matthias Kettelhoit, vd på Logicenters, om marknaden – både med en historisk tillbakablick och en framtidsspaning. Båda har intervjuats i podden förut, och fick facit på sina tidigare spaningar.
– När jag intervjuades 2018 så sa jag att nog vi hade nått peak för logistikfastigheter, men tittar man tillbaka så kan vi ju konstatera att vi bara var i början på uppgången då – peak lager kom istället 2020–2022 – där vissa av fastigheterna blir färdiga först i år, så nu skulle jag säga är vi verkligen är på peak lager, säger Hilda Hultén.
Stora förändringar
Matthias Kettelhoit konstaterar att marknaden förändrats rejält de senaste åren.
– När jag var vd på Aditro Logistics (red anm: 2012–2016) var det få man kunde vända sig till om man ville ha ett nytt lager: i princip bara Skanska, NCC, Bockasjö och Logistic Contractor, och det fanns bara en internationell aktör, det var Prologis.
På den tiden var det också lågstatus att jobba med logistikfastigheter, konstaterar han.
– Logistik var ett nödvändigt ont i företagen, inget byggdes på spekulation och kommunerna var inte heller på hugget, det var bara några få som erbjöd logistikmark.
Runt 2018-2019 blev logistikfastigheter attraktiva på grund av tillväxten i e-handeln, som ju behöver mer yta än traditionell handel, konstaterar han.
– Sverige sågs också plötsligt som en attraktiv marknad att investera i; stabil med trygga kunder och långa hyreskontrakt. De internationella aktörerna började komma, och idag finns alla internationella logistikfastighetsaktörer i Sverige. Man kan få en offert på ett lager från säkert 15 olika aktörer, de flesta är internationella och så finns det några lokala gold diggers.
Låst marknad
Vakansgraden, alltså andelen tomma lager, har ökat från låga nivåer på kanske 2-3 procent för ett par år sedan, till regionalt uppåt tio procent idag, konstaterar Hilda Hultén:
– Marknaden framåt är lite låst, vi måste fylla de ytorna innan vi kan fortsätta bygga.
Att det är en överetablering i vissa geografiska lägen, exempelvis Mälardalen, beror på att det byggts på spekulation, och att det är “potentiella behov” som styrt.
– En orsak är att det kommit in ett nytt typ av kapital i Sverige generellt, där investerarna har lite högre riskprofil, vilket driver på etableringar som är mer spekulativa, säger Lena Grimslätt, chef för kapitalmarknadsteamet inom Logistik och Industri på JLL.
Det har kommit in ett nytt typ av kapital i Sverige generellt, där investerarna har lite högre riskprofil, vilket driver på etableringar som är mer spekulativa
Hon har jobbat med fastighetsinvesteringar i många år varit rådgivare i en rad stora, komplexa logistikfastighetsaffärer i Norden de senaste åren. På konferensspåret “Den Nordiska Logistikkartan” på Logistik & Transport redogör hon för hur investerarna ser på Nordens logistikfastighetsmarknad.
– Det är mitt jobb att försöka förstå hur investerarna och utvecklarna resonerar. Jag ska prata om varför det ser ut som det gör, hur det har blivit så här, och vad som kan väntas framåt när det gäller logistikfastigheter i Norden.
Läge för shopping
På Fastighetssveriges seminarium Stora Logistikdagen i slutet av augusti bidrog Rosie Hunt, analytiker på investeringsbolaget DWS i London, med sitt investerarperspektiv. Hon slog fast att det varit utmanande år för fastighetssektorn, och att varken den svenska marknaden eller logistiksektorn har varit några undantag. Dock är det värsta nu över menar hon: Nybyggandet har fallit och därmed utbudet, priserna har korrigerats nedåt, och nu väntar en härlig tid för investerarna, där det gäller att shoppa medan det är billigt.
– De närmaste 6–12 månaderna är det dags att kapitalisera på den nya cykeln, och det gäller även logistik, förklarade hon.
I Europa ligger vakansgraden under eller runt 5 procent, Sverige är ett undantag med något högre siffror. Men den stigande vakansgraden är inget som oroar Rosie Hunt:
– Nybyggnationen har gått ner, i Europa i genomsnitt 30 procent ner mot peak, och med den kommer även vakansgraderna gå ner.
Nybyggnationen har gått ner, i Europa i genomsnitt 30 procent ner mot peak
E-handeln och utvecklingen mot “nearshoring”, driver på behovet av fastigheter. Globala megatrender som AI och maskininlärning kommer också att hjälpa till, menar hon.
– Hela Europa tjänar på nearshoringtrenden, men kanske framförallt Central- och Östeuropa, t ex Polen, där hyror och mark är billigare.
– Fundamentan är densamma: det här kommer nu att sätta fart igen. Och nu är priserna dessutom attraktiva. Vi tror att logistik är bland de segment som kommer att återhämta sig snabbast.
Av Redaktionen
Dagens Logistiks lista över logistikbyggen 2025 samt samlad årsbyggstatistik 2014-2025 finns att ta del av i Dagens Logistik nummer 4 2024
