I våras lämnade radarparet Fredrik Jagersjö Rosell och Daniel Molin Andersson fastighetsutvecklaren Panattoni. Efter sex månaders karantän startar de nu fastighetsutvecklingsbolaget Sandeby tillsammans med en svensk investerare.
– Vi kommer att fokusera på lager och logistik men jobba relationsbaserat, så det kan bli annat också, berättar Fredrik Jagersjö Rosell.
Fredrik Jagersjö Rosell har en lång bakgrund inom logistikfastighetsutveckling, bland annat från Logistic Contractor. I december 2021 blev han vd för Panattoni Sverige, när den internationella logistikfastighetsutvecklaren etablerade sig på den svenska marknaden med buller pch bång. Panattoni grundades i Kalifornien 1986 och hade vid etableringen i Sverige omkring 600 anställda i Europa, med Polen som största marknad och europeiska verksamheter bland annat i Tyskland, Nederländerna och Frankrike.
Fredrik lämmnade VD-uppdraget i våras, samtidigt som bolagets CFO Daniel Molin Andersson lämnade Panattoni.
– Åren på Panattoni var oerhört lärorika. Det var en spännande och jätterolig resa, samtidigt som det var en utmaning såklart. Vi hade en tydlig plan för vad vi ville göra när vi startade, och gick ut hårt med en stor utvecklingsportfölj. Men marknaden de senaste fyra åren har varit en helt annan än den var före 2022, så det blev inte riktigt så som vi tänkt, konstaterar han.
Nu har de båda lämnat karantänen och väljer att starta eget.
– Daniel var den första personen jag anställde på Panattoni, han var tredje personen in efter mig och Patrik som var med när vi drog igång Sverige-kontoret. Vi byggde upp organisationen och verksamheten tillsammans. Jag och Daniel jobbar oerhört bra ihop. Vi är olika som personer men har samma värderingar, så det kändes naturligt att starta bolag tillsammans.
Nära kapital och marknad
Den 1 oktober är den officiella starten för Sandeby, som grundas tillsammans med en icke namngiven svensk fastighetsinvesterare. Fokus ligger på lager och logistik – men med en relationsbaserad och opportunistisk affärsmodell, där kapital, beslutsfattare och projektutveckling ska ligga nära varandra.
– Affärerna idag ställer högre krav på både tydlighet och flexibilitet och för att lyckas skapa det så behöver kapitalet och beslutsfattare för affären vara nära projektet och marknaden.
Enligt Fredrik Jagersjö Rosell finansieras många projekt i dag med kapital som förvaltas av någon annan än de som ansvarar för och genomför projekten. Det kan skapa långa beslutsvägar, menar han.
– Det saknas många gånger en förståelse för marknaden och i det vakuumet skapas utdragna processer och felaktiga beslut där till exempel relationer och rationalitet åsidosätts. Vi vill jobba relationsbaserat, nära kunderna och den lokala marknaden, så att vi utvecklar rätt projekt.
Huvudfokus på logistik
Sandeby kommer primärt att utveckla lager och logistik fastigheter, med fokus på utvecklingsprojekt och förädling.
– Logistik är där jag har min bakgrund så det är naturligt att fokusera på det. Men vi kommer att arbeta opportunistiskt, så dyker det upp en möjlighet inom något annat segment där vi har en relation med kunden så kommer vi att titta på det också.
Bolaget vill kunna utveckla projekt i olika storlekar och geografier, även mindre projekt. Det kan även bli aktuellt att förvärva befintliga logistikfastigheter, framför allt i Göteborgsregionen där Sandeby har sin bas.
– Men det måste finnas någon form av utvecklingspotential i fastigheten. Det blir inte några rena förvaltningsförvärv.
Sandeby kommer samtidigt att vara mer försiktigt än under den starka marknaden före 2022. Kärnverksamheten blir att förvärva detaljplanelagd mark för utveckling, men även råmark där bolaget kan arbeta fram detaljplaner.
– Efter några turbulenta år så ser marknaden ut att stabiliseras, men vi kommer att jobba mer försiktigt än vad man gjorde för några år sedan, med hyresgästanpassade fastigheter i rätt lägen. Vi kommer också att jobba med att utveckla fastigheter som enklare går att dela upp mellan fler hyresgäster.
Enligt honom har mycket av det som byggts i Sverige under de senaste åren varit anpassat för en enda hyresgäst, vilket kan begränsa flexibiliteten.
– Det blir ganska mycket kompromisser, inte minst kring utomhusytor och flöden runt fastigheterna. Där tror jag på att jobba smartare i utformningen, så att fastigheter går enklare att dela upp på flera hyresgäster.
Av Hilda Hultén
