Finansgiganterna Blackstone och Blackrock har vuxit så det knakat inom logistikfastigheter i Sverige under 20-talet. De drivs av en tro på en stark efterfrågan hos hyresgästerna. Men då den ene är ett riskkapitalbolag och den andre en kapitalförvaltare har de olika syn på hur deras växande makt ska användas.
Artikel ur Dagens Logistik nummer 4 2025 – Nytt nummer ute nu!
Amerikanska riskkapitalbolaget Blackstone rår över 1 000 miljarder dollar investerade i allt från klädtillverkning och hamnbolag till datacenters och energibolag. I dotterbolaget Mileway samlar man sina logistikfastighetsinvesteringar i Europa och under senare år har de expanderat rejält.
Men varför detta stora intresse för svenska logistikfastigheter? En ledtråd kan hittas i en intervju med Blackstones COO John Gray. I norska oljefondens podd, ”In Good Company” förklarade han nyligen bolagets investeringsfilosofi. De ställer sig i dag oftare frågan om vad man tror utvecklas positivt i världen, snarare än att fokusera på olika kassaflöden. Han tog logistiken som sitt första exempel.
– Vad är en bra miljö att vara i? Ta detta med att varor rör sig från handel, som vi traditionellt har betraktat den, till online. Så, låt oss då verkligen gå in i Global Logistics, där vi också har blivit den största investeraren i världen, sa han.
Växande utländskt intresse
Denna tro på logistiken har resulterat i att dotterbolaget bygger och utvecklar logistikfastigheter på spekulation i Sverige. När det stod klart att Mileway skulle utveckla en 17 000 kvm stor logistikanläggning i Norrköping under våren, hade man inte några hyresgäster klara. Företagets Sverigechef Jacob Goldmann sa att man ”räknar med ett stort intresse från lokala aktörer”.
Redan för ett par år sedan kunde fastighetsrådgivaren Croisette konstatera att det utländska intresset för svenska logistikfastigheter hade exploderat, delvis drivet av e-handelsboomen och att Sverige sågs som ett transparent land med gott om pengar.
– Ja, grundintresset bland utländska investerare har varit högt sedan 2021, säger Croisettes David Almqvist.
Beds & sheds-trend
Bakgrunden är en global investeringstrend mot ”beds & sheds”, där investerarna bedömer att bostäder och industri/logistik ska prestera bättre än övriga segment i fastighetsbranschen, menar fastighetsrådgivaren.
– För logistiken är tesen att hyrestillväxten skall överträffa inflationen, vilket den har gjort under senare år. Tittar vi på vår egen investerarundersökning, som genomförs av vår partner Knight Frank, kommer detta investeringstema att fortsätta under kommande år, fortsätter David Almqvist.
Även fondjätten Blackrock är en del av investeringstrenden. Det gjorde inte minst Nordenchefen Elisabeth Sterner tydligt i en intervju med webbpublikationen PS tidigare i år.
”Under de senaste åren har vi stärkt vår närvaro på svenska privata marknader, bland annat inom vindkraftsparker och fastigheter, där vi inom fastighetssegmentet bland annat ser en stark efterfrågan från hyresgäster på moderna logistikfastigheter”, förklarade hon.
Blackrock – avknoppning från Blackstone
Blackrock är dock en hel annan typ av bolag än Blackstone. De startade som en avknoppning ur Blackstone när en viss Larry Fink ville gå sin egen väg 1988. Men i stället för att vara ett riskkapitalbolag, som går in och styr över förvärvade bolag, utvecklade han Blackrock till en renodlad kapitalförvaltare. Specialiteten blev passiva indexfonder. Borta var viljan att styra och förädla som hos ett riskkapitalbolag.
Passiv ägarstrategi
Även om vd:n Larry Fink brukar skicka brev med synpunkter till bolag där man har stora innehav beskylls ofta Blackrock för att vara en alltför passiv ägare. Finansanalytikern Peter Malmqvist beskrev det i SR:s Ekonomiekot extra 2024 att de likt andra kapitalförvaltare utvärderar bolag för att sedan gå in och ut ur dem, i stället för att påverka. Även om Blackrock också har ”aktiva fonder” består dessa fonders aktivitet mest av att köpa och sälja aktier till sina fonder utifrån vilka aktier de tror kommer att gå bra.
När Nordenchefen Elisabeth Sterner bemötte påståendet om passivitet i samma program framhöll hon att Blackrock faktiskt främjar en sund bolagsstyrning via dialoger, bland annat genom att se till att det finns hållbarhetsstrategier. Men hon förklarade också att de, som andra minoritetsägare, inte detaljstyr ett företags strategi. Det är rätt långt ifrån hur Blackstones Mileway beskriver sitt syfte: ”Att vara Europas ledande aktör inom last mile-logistikfastigheter, främja företags tillväxt, driva hållbar utveckling och forma morgondagens städer”.
Av Rickard Jakbo
Blackstone (Mileway) – störst på logistikfastigheter
Blackstone-ägda Mileway är den största ägaren av logistikfastigheter inom last mile-logistik, eller närlogistik, i Europa med en portfölj på drygt 1 600 fastigheter på totalt 14 miljoner kvm i tio länder, där Sverige är bolagets fjärde största marknad. I mitten av oktober hade Mileway 2,2 miljoner kvm logistikyta i Sverige, varav 1,5 miljoner kvm i egen struktur och 700 000 kvm under förvaltning, vilket gör bolaget till den näst största ägaren av logistikfastigheter i Sverige. Mileway har cirka 40 anställda i Stockholm.
Källa Mileway
Blackrock – störst på fonder
Blackrock är den största kapitalförvaltaren i världen. I slutet av 2024 slog man rekord med motsvarande nästan 120 000 miljarder kronor i förvaltat kapital. I början av samma år var man också Stockholmsbörsens näst största ägare efter Investor, med ett ägande på 550 miljarder kronor. Ägandet sker till 68 procent genom passivt förvaltade fonder som följer olika index, samt ETF:er, börshandlade fonder. 25 procent fanns i aktivt förvaltade fonder. Huvudkontoret ligger i New York och kontor finns i ett 40-tal länder, bland annat i Stockholm, där merparten av de 45 anställda i Norden arbetar.
Källa DI/DN/SR/Blackrock
