2024 blev ett rekordår vad gäller logistikbyggen, nu följer en lugnare byggtakt. Men även om vi just nu väntar ut en segdragen lågkonjunktur, har logistikfastighetssegmentet framtiden för sig. “För 15 år sedan var logistik ett nischsegment, nu är logistik jättehett, och alltmer sofistikerat”, sa Karin Witalis, associate director Colliers EMEA Research på Fastighetsvärldens Logistik & Fastigheter i Eskilstuna.
Ur Dagens Logistik nr 1 – utkommer nästa vecka
2024 går till böckerna som ännu ett rekordår för logistikbyggen i Sverige: 36 byggen på drygt 1,35 miljoner kvm färdigställdes under året, enligt Dagens Logistiks statistik. Efter tre starka år med byggvolymer på över miljonen, väntar nu en återgång som mer liknar det historiska genomsnittet, eller något under det. För 2025 har 17 projekt på totalt 414 000 kvm aviserats hittills. Även 2026 fylls nu successivt på, hittills med 9 projekt på totalt 278 000 kvm. Orsaken till den här tillbakagången har varit höga räntor, lågkonjunktur, och avvaktande konsumenter och företag. På Fastighetsvärldens heldagsseminarium Logistik & Fastigheter i Eskilstuna den 5 februari, var det tydligt att uthyrningsmarknaden i högsta grad fortfarande är avvaktande, samtidigt som tilltron till logistiksegmentet i det stora hela var stark.
– Tittar man tillbaka 15 år så var logistik ett nischsegment, som investerarna inte riktigt ville befatta sig med: kontor och handel var det som var populärt. Nu är situationen en annan. Logistik är jättehett och blir ett allt mer sofistikerat segment. Förr skilde man på last mile och big box, nu är kategorierna betydligt fler, sa Karin Witalis.
E-handeln på väg tillbaka
Det är särskilt e-handeln som drivit på utvecklingen och gjort logistik attraktivt, på bekostnad av handelsfastigheter. På samma sätt var pandemin en hård stöt mot kontorssegmentet. E-handeln har haft en hård baksmälla efter pandemin, men återhämtar sig nu, och även om det kanske byggts väl mycket på sina håll, ser framtiden ljus ut, menar Karin Witalis.
– I Europa ligger vakansgraden på i genomsnitt 5 procent, vilket är lågt. Vakansgraden har varit stigande, men nyproduktionen går ner, vilket gör att det här inte oroar oss särskilt mycket.
Ser man till logistikhyrorna så finns en stigande trend, på i genomsnitt 4,7 procent för Europa. Ser man till hela Europa, som är Karin Witalis forskningsfält, är det tre saker som oroar branschen: brist på arbetskraft, mark och el.
– Tillgången till el är ett jättestort problem på sina håll, som kan göra brownfield-projekt mer populära.
Logistikfastigheterna hittas längs med tre stora godsstråk på kontinenten: UK till Italien, Frankrike mot Spanien/Portugal och ett nyare, öst-västligt stråk.
I Sverige är vakansgraden låg i södra Sverige, men en del av de logistikbyggen som skett på spekulation de senaste åren och som nu står tomma, drar upp vakansgarden för Mälardalen.
Nytt med “ren” spekulation
Lena Grimslätt, senior director capital markets på JLL, poängterade att “rena” spekulationsbyggen är ett relativt nytt fenomen Sverige.
– Historiskt har det varit “built to suit” som gäller, den riktiga spekulationen fanns inte förr. Visst kan det ta lite tid att skriva avtal, men tidigare visste man vem man planerade att hyra ut till. Att bygga helt utan att veta vem som ska vara hyresgästen var nytt för 2023-2024, sa Lena Grimslätt.
Enligt JLL ökade transaktionsmarknaden för 2024 med 52 procent från 2023.
– Logistik är ett stabilt segment, det är inte som kontor. Logistik har halkat upp till finrummet.
Olika syn på logistiketableringar
En ort som “drabbats” av spekulationsbyggen som nu står tomma är Enköping:
– Vi har två jättelador som står tomma, på alltsomallt 160 000 kvm. Det blir en liten snackis bland våra medborgare, konstaterade Peter Book (M), kommunstyrelsens ordförande i Enköping, i ett kommun-panelsamtal på scenen.
– Det kanske kan vara svårt att förstå att det dessutom planeras för mer, när två hus står tomma – men det gör det. Intresset är positivt, men vi kommer nog att flytta fokus från logistik, vi vill bredda, konstaterade Peter Book.
Byggena i Enköping stod färdiga 2023 – vilket i backspegeln kanske inte var den bästa tajmingen. Eskilstuna, vars vice ordförande Marie Svensson (S), deltog i panelen, hann fylla första etappen av sin logistikpark innan logistikboomen avtog, och där ser man ser ett fortsatt intresse.
– Vi upplever att Eskilstuna är högintressant och attraktivt. I Kjula har vi slut på mark, och där har vi förvärvat mer. Där finns intressenter och förfrågningar – vi har ett hårt tryck. Vi bygger ut Folkesta och har en kombiterminal som går för högtryck, berättade hon och gav sina tips för att lyckas som logistikkommun.
– Det gäller att säkra tillgången på mark, vara på hugget och tänka långsiktigt.
Av Klara Eriksson
För den fullständiga byggstatistiken, se Dagens Logistik nr 1 – utkommer torsdag v 8.
