INTERVJU: När Mattias Wilson och hans familj startade Wilfast 1992 var logistikfastigheter en nisch som få investerare intresserade sig för. Drygt 30 år senare är logistik en av fastighetsmarknadens mest eftertraktade tillgångar. Wilfast Förvaltning AB såldes till schweiziska Swiss Life i januari 2024, men med en ny ägare i ryggen fortsätter bolaget på samma spår. ”Det gäller att ha ett personligt engagemang och att lyssna på hyresgästerna” säger Mattias Wilson, vd.
Vi börjar från början. 1992 grundade Mattias Wilson Wilfast tillsammans med sin pappa och sin bror Jonas. Senare anslöt även hans syster. Under de följande tre decennierna byggde familjen upp en av Sveriges största förvaltare av logistikfastigheter, med omkring 1,7 miljoner kvadratmeter fastigheter i portföljen.
– Vi har byggt verksamheten helt från grunden. Det har varit en lång resa, men vi har på vägen byggt upp ett stort förtroende.
Lukrativt ointresse
När Wilfast drog i gång var logistikfastigheter inget som lockade kapital. Fastighetsmarknaden kretsade kring kontor, bostäder och handel, medan lager- och industribyggnader stod långt ner på investerarnas önskelista. För den som förstod segmentet öppnade det möjligheter.
– Ointresset för logistik var vår största tillgång. Tillsammans med våra investerare kunde vi köpa fastigheter i bra lägen med yielder på uppemot åtta till tio procent. Det var få aktörer som konkurrerade med oss.
Bolaget byggde upp sin verksamhet stegvis, med långsiktighet och tillit som ledstjärnor.
– Förtroendet är viktigt att bygga hos både hyresgäster, fastighetsägare, investerare och kreditgivare. I princip har aldrig några hyresgäster valt att lämna oss, konstaterar han.
De bästa affärerna gör man när många springer åt samma håll och man själv väljer en annan väg.
Logistik plötsligt hett
Under 2010-talet började marknaden förändras. E-handelns tillväxt ökade efterfrågan på moderna lager, samtidigt som internationellt kapital fick upp ögonen för logistikfastigheter. Från att ha varit fastighetsmarknadens ”kusin från landet” blev logistik plötsligt rock’n’roll – och alla ville med på tåget.
– Plötsligt skulle alla utveckla och köpa logistik. Det var nästan lite komiskt att se hur snabbt det svängde. Vi tyckte att priserna blev lite väl höga. När yielderna sjönk till under fyra procent 2021 och 2022 gjorde vi inte en enda affär.
I stället började Wilfast och bolagets investerare intressera sig för handel – ett segment som då befann sig i ett läge som påminde om logistikens tidigare år, med relativt lågt intresse och måttliga priser.
– Vi såg samma mönster. När alla pratade om e-handel och butiksdöd fanns det goda möjligheter att köpa. Vi gick in försiktigt först, men det har vuxit snabbt.
I dag utgör handelsfastigheter ungefär 20 procent av det bestånd Wilfast förvaltar.
– Det är en bra balans. Logistik är fortfarande vår ryggrad, men handeln har blivit ett fint komplement.
Ett svårt beslut
Efter drygt 30 år som familjeföretag såldes Wilfast till Swiss Life i januari 2024. För Mattias Wilson var det ett beslut som rymde både affärsmässiga överväganden och känslor.
– Det svåraste var det emotionella. Att lämna ifrån sig ett bolag som vi byggt upp under 30 år tillsammans med familjen är inte enkelt. Det var också konstigt att plötsligt ha en anställning efter ett liv som egenföretagare. Men på lång sikt var det nog rätt beslut.
Swiss Life hade genom NRP varit en av Wilfasts större samarbetspartner under lång tid. Samarbetet inleddes 2001 med norska Ness Risan & Partners, som förvärvades av Swiss Life 2021. När den schweiziska kapitalförvaltaren ville bygga upp en egen förvaltningsorganisation i Sverige blev ett förvärv ett naturligt alternativ.
– När frågan kom var Swiss Lifes bestånd en stor del av portföljen vi förvaltade.
Ägarbytet har dock inte inneburit någon större förändring i hur verksamheten drivs, konstaterar Mattias Wilson.
– I dag har vi faktiskt fler olika förvaltningsuppdrag än tidigare. Det är klart att vissa beslut nu måste förankras i en större organisation. Men vi har fria tyglar och driver verksamheten på samma sätt, bara med en starkare ägare i ryggen.
Swiss Life är ett stort försäkringsbolag och en betydande aktör inom kapital- och fastighetsförvaltning, med starka rötter i Schweiz och en växande närvaro i Norden. Kapitalet kommer från institutionella och privata investerare samt nordiska banker.
– De är långsiktiga och stabila. Det finns ett stort kapital bakom, och de har gjort noggranna analyser av marknaden. Vi tror att vi kan bidra till deras expansion i Skandinavien.
Långsiktighet i en ny marknad
Ägarförändringen sammanfaller med en period då fastighetsmarknaden återigen befinner sig i rörelse. Efter flera år med låga räntor och hård konkurrens om logistikfastigheter har högre finansieringskostnader påverkat både värderingar och investeringsvilja.
– Det finns en långsiktig efterfrågan, men det är tuffare i dag att hitta bra projekt.
Flera egenskaper gör logistikfastigheter attraktiva för långsiktiga ägare. Fastigheterna är nära kopplade till hyresgästernas operativa verksamhet, och etablerade logistikhubbar kan vara svåra att ersätta. Det skapar förutsättningar för stabila hyresrelationer även när marknadens avkastningskrav och finansieringsvillkor förändras.
– Logistik är konkret, det är nära verksamheterna, och hyresgästerna är ofta långsiktiga och stabila. Det gäller att ha ett personligt engagemang och att lyssna på och utveckla tillsammans med hyresgästerna. Det är där jag tror att vår främsta styrka ligger.
Av Hilda Hultén
