Efter pandemins byggboom och de senaste årens lågkonjunktur har vakansgraderna i moderna lager tredubblats, och sammanlagt finns nu omkring 1,8 miljoner kvadratmeter lediga lagerytor i Sverige. Detta enligt Croisettes senaste marknadsrapport. ”Det är inte fråga om några strukturella vakanser, ytorna kommer att absorberas över tid. Men vi är i en slags ”reparationsfas” och troligtvis sker utvecklingen lite mer kunddrivet framöver, konstaterar David Almqvist, rapportförfattare.
Den svenska marknaden för logistikfastigheter omfattar nu knappt 16 miljoner kvadratmeter, där ungefär två tredjedelar består av moderna A-fastigheter och en tredjedel av äldre B-bestånd, enligt fastighetsrådgivaren Croisettes färska marknadsrapport Industrial Real Estate Report 2026.
Utvecklingen skiljer sig kraftigt mellan olika regioner. Öresundsregionen, Mälardalen och Jönköping har en tydlig övervikt av moderna anläggningar efter flera år av intensiv nyproduktion. I Småland och norra Sverige dominerar däremot äldre industrifastigheter fortfarande utbudet.
Byggboom och recession
Rapporten beskriver hur pandemin skapade en exceptionell efterfrågan på logistikytor när e-handeln växte betydligt snabbare än ekonomin i övrigt. Investerare och utvecklare räknade med att lager- och distributionsbehovet skulle fortsätta öka kraftigt, vilket ledde till en våg av spekulativa projekt under 2022–2023.
– Covid-åren var exceptionella med låga räntor, stark efterfrågan och god tillgång till kapital. I backspegeln byggde delar av analysen på felaktiga antaganden om hur snabbt marknaden skulle fortsätta växa, konstaterar David Almqvist, Senior Partner, Capital Markets på Croisette och författare till rapporten.
När e-handelstillväxten senare normaliserades mötte marknaden ett betydligt svalare hyresgästklimat. Resultatet blev stigande vakanser, framför allt i moderna A-fastigheter. Vakansgraden i detta segment har stigit från omkring 4 procent år 2022 till cirka 12 procent 2025 – ett tydligt tecken på att utbudet vuxit snabbare än efterfrågan.
Enligt Almqvist bidrog stigande byggkostnader, högre räntor och geopolitisk osäkerhet till att marknaden bromsade in kraftigt efter Ukrainakrigets utbrott, och att osäkerheten därefter fortsatt i samma stil.
– Vi har under några år sett samma kurva: Det ser ut att börja ta fart under hösten, men sedan händer något under första kvartalet som leder till en inbromsning. I osäkra tider sitter många still, särskilt på hyresgästsidan. Kontentan är egentligen att urbottningen fortfarande pågår, före det är dags att vända blad.
Kundanpassat dominerar
Högre finansieringskostnader och striktare avkastningskrav har bromsat nya spekulativa projekt. Pipeline för 2025–2027 domineras nu istället av så kallade build-to-suit-projekt, där hyresgäster redan är säkrade innan byggstart.
– Byggtakten är förvånansvärt hög under 2026, vilket visar att det finns tro på marknaden. Men det är framför allt BTS-projekt som driver utvecklingen nu.
Byggtakten är förvånansvärt hög under 2026, vilket visar att det finns tro på marknaden
Han menar också att marknaden befinner sig i en ”reparationsfas”, där både hyresnivåer och kalkyler håller på att justeras.
– I norra Stockholm, Mälardalen och Jönköping finns en tydlig press på hyrorna. Samtidigt har kostnaderna kommit ned något och BTS-lösningar kan idag erbjudas på bättre villkor. Marknaden håller på att hitta sitt nya normalläge.
Äldre lagerlokaler får nytt liv
En annan tydlig trend är att äldre B-fastigheter åter blivit attraktiva. Med stigande hyror i moderna premiumanläggningar har fler hyresgäster valt befintliga lokaler istället för nyproduktion.
Det märks även i uthyrningsstatistiken. Historiskt har nybyggnation dominerat marknaden, men under 2025 översteg uthyrningar i befintligt bestånd för första gången nyutveckling – om än marginellt.
– Hyrorna är en väldigt bra temperaturmätare just nu. Man kan fortfarande hyra ut på bra nivåer, men de aggressiva hyresförväntningarna från tidigare år fungerar inte längre alltid i kalkylerna, säger David Almqvist.
Samtidigt börjar efterfrågan från tredjepartslogistikaktörer (3PL) åter öka, och försvarsrelaterad verksamhet absorberar allt större ytor runt om i landet.
Malmö formstarkaste läget
När det gäller logistiklägen pekar rapporten ut Stormalmö som Sveriges starkaste logistikregion just nu. Regionen står för den största delen av nyproduktionen under perioden 2023–2027 och efterfrågan beskrivs som bred och tydligt hyresgästdriven.
Flera större företag – däribland Kåkå, Kjell & Co, AAK och Freja – har nyligen tecknat hyresavtal i regionen. Vakansgraden i moderna fastigheter har visserligen stigit från 8 till 12 procent under det senaste året, men utsikterna bedöms fortsatt positiva.
– Öresundsregionen och Skåne har varit starka rakt igenom de senaste åren. Göteborg är fortfarande Sveriges starkaste logistikläge, det går inte att komma ifrån, men Öresund har verkligen varit väldigt aktivt.
Den kommande Fehmarn Bält-förbindelsen mellan Danmark och Tyskland väntas också stärka Malmös roll som nordisk port mot Europa. Samtidigt är tillgången på ny mark begränsad, vilket talar för fortsatt marknadsbalans.
Stockholm-Mälardalen mest utsatt
Störst risk för överskott finns enligt rapporten i Stockholm och Mälardalen, där en stor del av de spekulativa projekten har koncentrerats. Mälardalen sticker ut med vakansnivåer över 31 procent i vissa segment, medan Storstockholm ligger strax under 12 procent.
Rapporten beskriver också en tydlig uppdelning mellan Stockholm och Mälardalen: Stockholm domineras av citynära last mile- och TPL-lösningar med höga hyror, medan övriga Mälardalen blivit säte för stora distributionsanläggningar till hela Stockholmsregionen.
– E-handeln är fortsatt viktig för Örebro och Mälardalen. Men när konsumtionen kommer tillbaka kommer även Stockholm tillbaka, konstaterar David Almqvist.
Väst vs the rest
David Almqvist beskriver en marknad med tydliga regionala skillnader, som kan sammanfattas med ”Väst vs the rest”: Västsverige – definierat som Göteborgsregionen, västkusten längs E6/E20 samt Malmöregionen – stod för över hälften av Sveriges totala transaktions- och uthyrningsvolym under 2025.
– Väster om Jönköping är det där det händer just nu – stråket mellan Göteborg och Malmö är väldigt starkt.
Särskilt Malmö utmärkte sig och överträffade både Stockholm och Göteborg tillsammans. Stockholm präglades nästan helt av uthyrningar i befintligt bestånd, medan Göteborg fortsatt hade störst andel nyproduktion bland storstadsregionerna.
Sammantaget visar rapporten att den svenska logistikfastighetsmarknaden nu lämnar expansionsfasen bakom sig och går mot en mer selektiv och balanserad utveckling, där läge, hyresgästsäkring och regional efterfrågan blir avgörande framgångsfaktorer.
– Marknaden har blivit mer kundorienterad igen och det är bra. Förhoppningsvis blir marknaden så pass stabil att även hyresgästerna kan bli lite mer modiga framåt, men också lite mer flexibla i vad de söker, så att behoven kan matchas mot de vakanser som finns.
Av Hilda Hultén
