Bygglistan för 2025 börjar fyllas på så smått, enligt DLs senaste byggstatistik för logistikfastigheter i Sverige. Trots en fortsatt kylig fastighetsmarknad just nu är långsiktiga logistikaktörer inte oroliga: ”Behovet av att modernisera lager kvarstår, och elektrifieringstrenden gör läget ännu viktigare” konstaterar fastighetsprofilen Gustaf Hermelin.
Artikel ur Dagens Logistik nummer 3 2024
2024 blir ett historiskt rekordår för logistikbyggen i Sverige, med 36 byggen på drygt 1,3 miljoner kvm som ska färdigställas under året, enligt Dagens Logistiks byggstatistik. Därefter väntar en rejäl nedtaktning: För 2025 har hittills 16 projekt aviserats, där ett par projekt skjutits fram från 2024 till året efter. Totalt har 16 projekt på 447 000 kvm aviserats hittills för 2025. Trots att en del byggbeslut faktiskt tagits de senaste månaderna är det
betydligt lugnare än för ett par år sedan. Ett bolag som ser möjligheter i den rådande marknaden är utvecklaren Nordsten Development, som köpt flera större markområden det senaste året.
– Vi byggstartar utvecklingsprojekt i Örebro och i Nykvarn inom kort. I Nykvarn har vi ingen hyresgäst än, men i Örebro har vi med oss en hyresgäst för halva ytan. Jag upplever läget som betydligt mer positivt nu; hyresgästerna är aktiva och det kommer många förfrågningar, säger Christoffer Östergren Bööj, medgrundare på Nordsten.
Han tror också att det finns en ”uthyrningsskuld” som kan ge en skjuts åt uthyrningsmarknaden inom kort.
– Om marknaden avtar under en tid så borde det rimligtvis finnas ett uppdämt behov, så att en peak eller åtminstone en kulle kommer när det gäller uthyrningar så snart marknaden kommer igång igen. Fundamentan finns ju kvar – att hyresgäster önskar moderna lokaler.
Dolda vakanser
Av de byggen som färdigställs under 2024, byggs nära hälften helt eller delvis på spekulation, och geografiskt syns en övervikt av spekulationsbyggen i Mälardalen. Innan vakanserna är fyllda, vilket DL bedömer kommer ta minst ett par år, låses byggmarknaden för fler spekulationsbyggen regionalt tills vidare. Flera TPL-aktörer och e-handlare har också växt “på spekulation” de senaste åren, vilket blir dolda vakanser i statistiken, när marknaden nu minskar.
– Våra kunder sitter generellt med ganska stora vakanser just nu i sina lager. Produktionen har kommit ikapp konsumtionen och ledtiderna är inget problem längre inom något segment egentligen, som de var under pandemin. Många tittar på att kapa kostnader genom att minska sina lager nu också, när räntorna är höga, säger Gustaf Hermelin.
Han har lång bakgrund inom logistikfastigheter, bland annat som tidigare vd på Catena, där han fortfarande sitter i styrelsen.
Den pågående automationstrenden gör också att behovet av lagerytor minskar, menar Gustaf Hermelin.
– Automatiserade lager är generellt 25–50 procent mer yteffektiva än manuella lager, så det bidrar ju också till att ytbehovet inte ökar lika fort.
Våra kunder sitter generellt med ganska stora vakanser just nu i sina lager.
Läget allt viktigare
När det gäller var nya lager byggs så tycker han att rätt läge har blivit allt viktigare:
– Elektrifieringen gör läget ännu viktigare än tidigare; varje kilometer har betydelse när räckvidd och körmönster förändras. Logistikfastigheter måste ligga rätt och ha tillräckligt med kapacitet.
Den gamla sanningen att flöden föder flöden stämmer fortfarande, konstaterar Gustaf Hermelin.
– Titta bara på DSVs jätte-etableringar i Danmark och Landskrona, på 200 000–300 000 kvm, det blir otroliga volymer och flödena blir höga, och därmed frekventa. Klustertänket är fortsatt viktigt; framgångsrik logistik byggs i kluster.
Cirkulära behov
En annan trend han ser som kommer att påverka behovet av logistikfastigheter är utvecklingen mot cirkulära flöden.
– Möbler och soffor som tidigare kastats ska nu cirkuleras tillbaka. För det krävs ytor nära städerna, där det både finns ett in- och ett utflöde.
– Vi har fortfarande inte löst last mile – där händer det otroligt mycket spännande. Den tekniska utvecklingen, inte minst inom AI, gör också att man kommer att kunna styra flödena på ett helt annat sätt.
När marknaden är överetablerad och konjunkturen låg, så väntar sig många en dipp i byggtakten under 2025–2026.
Hur stor årlig tillväxt tror du att det är rimligt att vänta sig när dammet lagt sig?
– Det är oerhört svårt att säga, men ska jag killgissa rejält så tror jag att det kommer att handla om åtminstone 500 000 kvm per år: Behovet av att modernisera lager kvarstår ju, så den utvecklingen fortsätter.
Stendött för big boxes
Matthias Kettelhoit, vd på Logicenters, ser också att tiden då det gick att göra sig en karriär på att bygga stora, generiska lådor i bra lägen och sedan hyra ut dem till en enda tagare, är förbi – för tillfället.
Big boxes är stendött just nu, däremot så finns det ett sug efter lite mindre lokaler på 5 000 – 15 000 kvm
– Big boxes är stendött just nu, det är ingen som letar efter stora lagerlådor i Sverige, särskilt inte i Mälardalen. Däremot så finns det ett sug efter lite mindre lokaler på kanske 5 000 – 15 000 kvm, och såklart enstaka lägen eller kunder som vill ha något stort.
I övriga Norden är marknaden hetare, menar han.
– Finland går jättebra just nu och Danmark är också hett. I Norge är det lite svårare att hitta mark, men annars är marknaden där också bra.
Av Hilda Hultén
Nyfiken på byggstatistiken?
Dagens Logistik publicerar regelbundet uppdaterad byggstatistik för logistikfastigheter i Sverige i magasinet, och i Dagens Logistik nummer 3 2024 hittar du en lista över alla logistikbyggen som aviserats för 2025 och även en sammanställning av den totala logistikytan som utvecklats mellan 2014-2024.
Tidningen gör också varje år en uppskattad kartläggning av TPL-branschen med en lista över samtliga större TPL-aktörer i Sverige som DLs prenumeranter får tillgång till.
Inte prenumerant än? registrera dig här
