Hyresgästen och uthyrningsmarknaden var i fokus på CBREs fastighetsseminarium i veckan, som gav en försiktigt positiv bild av marknaden. Tre potentiella hyresgäster, representerade av Hans Sahlin, vd Speed, och Andrew Kristensen, vd Postnord TPL, och Björn Thorngren, vd Meds, trodde på ett ekonomiskt bättre 2026, men ville gärna se sänkta hyror och flexiblare kontrakt: “Vi pratar med kunderna om treårskontrakt, då blir det svårt med tioåriga hyresavtal”, sade Hans Sahlin från Speed Group.
Fastighetsexperterna på CBRE gav på en mycket försiktigt positiv prognos för marknaden framåt. På plussidan nämndes en väntad stärkt köpkraft hos konsumenterna, växande e-handel, en ljus BNP-prognos (för Sverige högre än USA och EU) och en låg statsskuld som bland annat gör det möjligt att investera stort i svenskt försvar och beredskap utan att äventyra statsfinanserna.
– Det finns få länder i Europa som har bättre förutsättningar än Sverige, sa Maryrose David, Head of Research på CBRE och pekade på de 800 miljarder som ska investeras i försvaret de närmaste åren.
– Förhoppningsvis kommer mycket av dessa medel in i Sverige och i svenska bolag, vilket gör att vi ur ett internationellt perspektiv är väldigt motståndskraftiga och ger oss handlingsutrymme.
Vad gäller transaktioner på fastighetsmarknaden är kapitalet på väg tillbaka med en ökning globalt med 29 procent 2025 i rest kapital. Ledtiderna är dock fortfarande långa och datacenter håller på och bli ett eget fastighetssegment.
– Hela 37 procent av det kapital som restes under 2025 ska allokeras till datacenter och infrastruktur. Så har det inte sett ut tidigare, sade Maryrose David.
Ökade uthyrningsvolymer
Vakansgraden i det svenska logistikbeståndet är fortfarande hög, vilket i mycket beror på “dålig tajming” då en rad stora fastigheter färdigställdes på spekulation samtidigt som räntan och inflationen sköt iväg och efterfrågan stendog. De senaste två decennierna har stocken av logistikfastigheter i Sverige tredubblats. Det finns ett underliggande behov av att byta ut gamla och omoderna fastigheter mot nya, men CBRE tror inte att överutbudet kommer försvinna kortsiktigt.
– Framåt så tror vi inte direkt att vakanssituationen förbättras på kort sikt. Det kommer försvinna ytor, men det kommer också tillkomma nya ytor, sa Christoffer Nord, Head of Industrial & Logistics, CBRE.
Överutbudet är dock ojämnt fördelat över landet, lägst vakansgrad har klassiskt starka logistiklägen som Göteborg.
– I Göteborg tillkommer ytorna i en jämn takt och hyrs ut ganska snabbt.
Trots vakansutmaningarna finns ljusglimtar i uthyrningsstatistiken. CBRE noterar en tydlig ökning i ”take-up” (uthyrd volym). Uthyrningstakten låg nu på cirka 200 000 kvadratmeter per kvartal. Det sista kvartalet 2025 var dock det svagaste.
Kaxiga men försiktiga hyresgäster
Temat för seminariet var “Hyresgästen i fokus”, och det kändes som att representanterna för Postnord TPL och Speed Group tillhörde de mest positiva. Andrew Kristensen på Postnord TPL framhöll bolagets två senaste kundtillskott i form av Amazon och Zalando, och Speed Group berättade för sina planer med bl a Ericsson och Plantagen. Andrew Kristensen menade att det var konstigt att fastighetsbranschen hellre stod med en tom låda än sänkte hyran, och lyfte att hyran utgör en betydande del av deras kostnader, i en bransch där vinstmarginalerna är små.
– Vi skulle gärna vilja se lite på vem som tjänar pengar. Den lönsamheten skulle fördelas lite mer jämnt, menade han. Hans Sahlin pekade på att även flexibilitet i avtal är viktigt för dem, och att hyreskontraktslängden inte alltid går i linje med deras kundkontrakt.
– I vår värld pratar vi med kunderna om treårskontrakt. Det gör att det blir ganska svårt för oss att gå in i nya projekt med tioåriga hyresavtal.
Båda parter var dock överens om att lösningen ligger i partnerskap. Genom att dela på risker och investera i energieffektivisering kan man sänka totalhyran.
För hyresgästerna har det stora lokalutbudet skapat möjligheter, men Hans Sahlin menade att man aktar sig för att etablera sig i områden med överutbud.
– Vi får inte ut de marginalerna i verksamheten som vi vill ha om vi etablerar oss på en ort där vi vet att andra kollegor i branschen sitter med stora och tomma lådor. Det är inte bra att då komma och kämpa för att få lite volym. Där är vi kanske lite försiktiga med att gå in, sa Hans Sahlin.
Meds har tröttnat på hyran
En annan som lyfte irritation över höga hyror var inbjudne talaren Björn Thorngren, vd och grundare av nätapoteket Meds. Han berättade om varför bolaget nu väljer att flytta från sitt ”drömläge” i förhållandevis centrala Västberga.
– Vår lokal är 30 procent dyrare än när vi kom dit för några år sedan, men den är inte 30 procent bättre. Det är samma lokal, sade Thorngren.
Meds väljer nu att flytta verksamheten, och Thorngren var tydlig med att fastigheten i slutändan bara är ett “plåtskal”.
– Man vill ha 6 procents avkastning för att bygga en plåtlåda. Vi kan bygga plåtlådor, sade han och antydde att de övervägt att bygga i egen regi. Något beslut om Meds framtida lokaler verkade dock inte vara fattat.
Framtiden: Automation och flexibilitet
Inför 2026 verkar e-handeln vara på väg tillbaka – inom vissa segment som kläder och apoteksvaror. Björn Thorngren lyfte hushålllsnära boxar som är ett stort behov från apoteksbranschen, då receptbelagda varor inte längre får lämnas vid dörren. Ser man på Speeds resa har man lagt av bemanningsverksamheten, och i stället storsatsat på automation bl a i partnerskap med kunden Ericsson. Automation är både ett sätt att hantera personalbrist där sådan finns, och att effektivisera processer och minska personalberoende.
– Vi lägger mycket automation i våra lager för att ta ner personalbehovet. I Falkenberg kör vi en anläggning på 40 000 kvm på bara två personer per skift, och det är ju inte så mycket. Det kan man såklart inte göra för alla kunder, men automation minskar beroendet av personal.
De två lager som Postnord TPL nu tar över driften av Zalandos i Brunna och Amazons i Eskilstuna, är dock manuella verksmaheter med många hundra anställda.
– Logistik är oerhört personalintensivt, då vill man både kunna rekrytera experter och lagermedarbetare som är motiverade och har rätt kompetens. Då är det viktigt med kollektivtrafik etc. För oss är det viktigt.
Av Klara Eriksson
