Det finns en, åtminstone kortsiktig, risk för överutbud på den svenska logistikfastighetsmarknaden. “Det byggs fyra gånger mer än vanligt på spekulation just nu” konstaterade Michal Toporowski från Cushman & Wakefield på Stora Logistikdagen i Stockholm på torsdagen, som samlade en rad experter kring marknaden för logistikfastigheter.
Tidningen Fastighetssveriges årliga konferens Stora Logistikdagen arrangerades den 31 augusti i Stockholm, och dagens inleddes med en analyser av fastighetsmarknaden, och mer specifikt, logistikfastighetsmarknaden.
Robert Bergqvist, seniorekonom på SEB, inledde med en ganska ljummen prognos över det makroekonomiska läget framåt. Han menade att allt handlar om hur Sverige får bukt med inflationen, och enligt honom är en – vilket troligtvis räcker – räntehöjning till att vänta från Riksbanken på 0,25 procentenheter i september. Därefter är Robert Bergqvists uppfattning att det borde ta stopp, och att räntesänkningar är att vänta – gissningsvis med start kvartal 2 2024, och att inflationen ska vara nere under 2-procentsmålet till år 2025.
– Hur företagen hanterar priser och löner 2024 kommer att vara avgörande. och vi kommer ha kvar en lätt åtstramande räntepolitik även 2024 och 2025.
Transaktioner i botten
Annika Edström, ananlyschef på CBRE, visade på hur transaktionsvolymerna utvecklats på fastighetsmarknaden. De har fallit drastiskt 2023, men redan 2024 väntas de sätta fart igen, enligt fastighetsrådgivaren. Hon pekade på att en fördel för den svenska logistikfastighetsmarknaden är att vi varit snabba på att anamma miljöcertifieringar som Miljöbyggnad och Breeam, vilket kommer vara en fördel framöver då lagstiftning kommer att komma och investerarna föredrar “gröna” fastigheter.
– Det här är väldigt, väldigt bra. Det reses kapital för att konvertera bruna fastigheter till gröna och dessa aktörer tittar på Sverige idag, konstaterade hon.
Logistikfastighetssegentet tillhör dock vinnarna på en hårt pressad fastighetsmakrnad och yielderna har anpassats efter den högre räntan.
– Det som efterfrågas i nuläget är tillgångar med starka kassaflöden. Och det är en större skillnad mellan core prime och andra lägen, det handlar om en “flight to quality” i oroliga tider, konstaterade Annika Edström.
Risk för överutbud
Michal Toporowski, senior research analyst på Cushman & Wakefield talade om risken för överutbud på den svenska logistikfastighetsmarknaden. Han menade att det troligtvis blir ett – kortsiktigt – sådant och pekade på hur vaknasgraderna ökat något nationellt sett, och redan ganska mycket för prime-fastigheter i Stockholm (Stockholms län samt Håbo kommun), där de stigit med 3,5 procent.
– Om man tittar på hur mycket som byggs på spekulation och färdigställs 2023 och 2024 så handlar det om fyra gånger de historiska nivåerna. Kommer den efterfrågan att finnas? Det är tveksamt, därför tror vi på att det blir ett överutbud, men ett kortsiktigt sådant.
På sikt längre sikt kommer vakansgraderna dock att stabiliseras, menade Toporowski.
– Logistikfastighetsegmentet står starkt och demografin är på dess sida.
Viktigt med “gröna” fastigheter
Bilden som analysgänget gav bekräftades av den efterföljande fastighetsinvesterarpanelen bestående av Erik Ranje, vd Stendörren, Matthias Kettelhoit, vd Logicenters och Christoffer Walljaeger, director Asset manager på Logicor. På lång sikt ser man ljust på marknaden, men man framhävde vikten av en just nu försiktig inställning, och i att bygga och äga moderna och gröna fastigheter.
– Det vi bygger nu säljer vi om fem år och då ska kvaliteten vara hög och hyresgästerna finnas. Vi vill ha en modern portfölj med extremt grönt fokus, sa Matthias Kettelhoit.
Just nu är det investerana som driver utvecklingen mot gröna, certifierade fastigheter, i större grad än hyresgästerna, menade Kettelhoit.
– Kunderna är inte beredda att betala så mycket mer, men kraven kommer från investerarna. Vi borde säga “det kostar extra” men i stället får vi ta det och dra ner våra avkastningskrav, då vi tror att det ger större intäkter i framtiden.
Behövs högre hyror
Hyresnivåerna behöver vara höjas med tanke på kostnadsläget, konstaterade panelen, och frågan där är hur stora hyreshöjningar hyresgästerna klarar. Men det finns även andra risker att förhålla sig till, som en vikande efterfrågan och byggbolag som går i konkurs.
– Långsiktigt finns det en potential, logistikfastighetsstocken är omodern men det är klart att man måste vara försiktig. Även om det byggs stora volymer i Mälardalen är det brist på ytor på andra håll. Men frågan är om efterfrågan finns, man är exponerad mot en sjunkande konjunktur. Byggbolagen går i konkurs och det måste vi också hantera, man får anpassa avtalsstrukturen och ha både hängslen och livrem, konstaterade Erik Ranje på Stendörren.
Av Klara Eriksson
