Transaktionsmarknaden avslutade året 2022 svagt och präglas fortsatt av att köpare och säljare har svårt att mötas, skriver fastighetsrådgivaren JLL i en färsk marknadsanalys, där logistikfastigheter pekas ut som en vinnare i krisen – dock med ökande avkastningskrav. Kapitalbehovet är också ett huvudbry får många fastighetsbolag. ”Svenska bolag har dock agerat snabbt och stärkt balansräkningarna genom bland annat nyemissioner och avyttringar av fastigheter, kommenterar JLLs analyschef Niclas Höglund.
2022 började starkt men avslutades svagt när det gällde fastighetstransaktioner, konstaterar fastighetsrådgivaren JLL i sin senaste Nordic Outlook-rapport, en trend som fortsätter in i 2023. Transaktionsvolymen för helåret 2022 ligger dock i nivå med perioden före rekordåret 2021, och jämfört med andra länder i Europa ligger volymen i Sverige fortsatt cirka 40 procent högre relativt BNP, även undantaget strukturaffärer, enligt JLL.
Hyrorna stiger också – med indexjustering av hyror på drygt 10 procent, vilket ger stöd till ökade inkomster för fastighetsägarna, och dämpar värdefallet på fastigheter. Stigande räntor och ökade krav på eget kapital gör dock att avkastningskraven stiger, vilket kommer att fortsätta pressa priserna inom samtliga fastighetssegment, konstaterar JLL.
Olika typer av fastigheter påverkas olika; i lågavkastande segment som bostäder och logistik syns störst ökning av avkastningskraven, men samtidigt gör den höga efterfrågan på logistikytor och hyreskontrakt med inflationsjustering att logistiken står sig starkt.
– Avkastningskraven har ökat till följd av högre räntor i kombination med en osäker konjunkturutveckling. En förväntad nedgång av inflationen, stabilare marknadsräntor och förväntningar på successivt förbättrad tillgång på finansiering skapar dock förutsättningar för en ökad aktivitet under året, kommenterar Thomas Persson, Head of Capital Markets Nordics.
Rapporten konstaterar också att logistiksegmentet, tack vare stark efterfrågan och stigande driftnetton, attraherar institutionellt kapital som fokuserar på real tillväxt, och pekar ut samhällsfastigheter och logistik som vinnare framöver, medan bostäder fortsatt påverkas negativt av lägre tillväxt i hyror och stigande kostnader.
Hg belåningsgrad
Rapporten ägnar också ett separat kapitel åt kapitalmarknadsexponeringen bland de noterade och institutionsägda bolagen. Kapitalbehoven är stora för att säkerställa refinansiering av banklån, obligationer och hybridkapital. Banker, ratinginstitut och investerare vill se lägre belåningsgrader och starkare nyckeltal. Norden, och i synnerhet Sverige, sticker ut i ett internationellt perspektiv och den höga belåningen i kombination med beroende av marknadsupplåning lyfts ofta fram som ett av de större problem som behöver hanteras på den europeiska fastighetsmarknaden.
Den totala exponeringen skall dock inte överdrivas, menar JLL, då 46 procent av utestående refinansieringsbehov 2023-2026 ligger hos institutions- eller statligt ägda bolag med A- rating och utan problem att refinansiera sig.
”Även bland resterande bolag finns en betydande andel som har goda förutsättningar att lösa situationen” skriver JLL i rapporten.
Få finansiäer

Den svensk-nordiska lånemarknadmarknaden särskiljer sig också genom förhållandevis få finansieringskällor, jämfört med amerikanska/paneuropeiska/brittiska bolag och fonder, som har ett betydligt större utbud av finansieringskällor – vilket i kombination med lägre belåningsgrader avsevärt minskar refinansieringsriskerna.
– Kapitalbehovet skall inte underskattas även om det är viktigt att notera att de institutionsägda bolagen står för en betydande andel vilket drar ner den övergripande risken för systemet. Vi har dock en period framför oss med ett behov av affärer som strukturellt anpassar bolagen till nya förutsättningar. Det är också värt att notera att svenska bolag har agerat snabbt och resolut för att hantera den nya situationen och stärkt balansräkningarna genom bland annat nyemissioner och avyttringar av fastigheter, kommenterar Niclas Höglund, Analyschef på JLL.