Trenden, och de potentiella fördelarna, med s k brownfield-projekt, var ett ämne som avhandlades på ett panelsamtal om logistikfastigheter på Business Arena Väst i Göteborg. “Det ger ett lägre klimatavtryck att renovera en befintlig fastighet än att producera en ny”, sa Paulina Schönning, Ica Fastigheter.
Under Business Arena Väst den 7 november på Svenska Mässan i Göteborg arrangerades ett panelsamtal på den regionala scenen på temat “Hållbarhet och innovation – logistikfastigheter i förändring”, lett av moderatorn Jon Forsell. Samtalet inleddes av Dagens Logistiks redaktör Hilda Hultén, som gav en lägesbeskrivning av logistikfastighetsmarknaden i Sverige:
– Logistikfastighetsmarknaden gick från bakluckeloppis till att segla upp som ett av de hetaste fastighetssegmenten för några år sedan. Just nu har vi ett skifte där otroligt mycket ytor utvecklas på spekulation, särskilt i Mälardalen, men där hyresgästerna avvaktar. Mycket är osäkert, men det är spännande att följa, konstaterade Hilda Hultén.
”Ökad marknadsaktivitet”
Ett bolag som utvecklar mycket på spekulation är Panattoni, som nyligen färdigställt 68 000 kvm i Enköping, med ytterligare 170 000 kvm logistikytor under uppförande i Sverige. Andreas Gibrand, Head of construction på Panattoni, gav en positiv bild av marknadsläget:
– Det är en avvaktande marknad, men vi ser ändå ett stort intresse från hyresgästerna och även ett stort intresse från kapitalet: Många investerare är mycket mer aktiva i marknaden nu än de varit de senaste tolv månaderna, så vi tror på marknaden och är fortsatt positiva. Det är ju därför vi håller på med detta.
Många investerare är mycket mer aktiva i marknaden nu än de varit de senaste tolv månaderna
Medan det i Mälardalen råder ett visst överutbud på logistikytor nu så är situationen en helt annan i Västsverige:
– Göteborg är en jätteintressant marknad men det är ont om ytor att bygga på. Vi tittar en del på Brownfield, och har bland annat ett superspännande projekt på gång nära Landvetter som vi byggstartar efter årsskiftet. Men det är svårt att hitta byggbar mark och vi letar med ljus och lykta efter det.
Han får medhåll av Hilda Hultén:
– Göteborg har som region varit ganska dålig på att få fram tillräckligt mycket detaljplanerad mark för logistik, det har inte prioriterats. Så samtidigt som Göteborg har missat en del etableringar och tillväxt de senaste åren, har de nu en fördel i den rådande marknaden, där efterfrågan på ytor är fortsatt stor.
Förnyelse av lagerdriften
Paulina Schönning, chef för logistikfastigheter på Ica Fastigheter, berättade om Icas nyligen släppta långsiktiga plan för bolagets framtida logistiknätverk.
– Vi står inför en ganska stor och omfattande förnyelse och modernisering av vår lagerdrift, framförallt då med fokus på automation på flera av fastigheterna.
Vi står inför en ganska stor och omfattande förnyelse och modernisering av vår lagerdrift
Ica har en stor tyngdpunkt i Mälardalen, särskilt i Västerås där bolaget har flera stora utvecklingsprojekt igång. Bland annat ett nytt blomlager, ett högautomatiserat kyl- och fryslager och nya ytor för kolonialvaror.
– Eftersom vi försörjer hela landet med mat så har vi ett spritt nätverk där vi verkar på flera punkter i landet, och vi behöver också ha en viss nivå av redundans i det nätverket.
Många fördelar med Brownfield
De senaste åren har intresset för s k brownfield – att utveckla ny logistik eller renovera fastigheter på befintlig industrimark, vuxit i Sverige. 2022 flyttade Ica-ägda Apotek Hjärtat sin e-handelslogistik till en äldre lagerfastighet i Ingelsta i Norrköping, som ägs av Catena och tidigare användes av Martin & Servera. Istället för att bygga nytt valde man att renovera.
– Vi tittade på olika nybyggnadsalternativ för Apotek Hjärtat, men landade i en brownfield där vi kunde anpassa fastigheten helt efter verksamhetens behov. Läget är otroligt viktigt för en logistikfastighet, både ur ett rent ekonomiskt perspektiv och ur hållbarhetssynpunkt. För Apotek Hjärtat är Norrköping rätt läge, med närhet till kunderna vilket minskar transporterna.
När lagernätverket ska moderniseras är det framförallt uppgraderingar av befintliga lager som gäller för Ica, inte nybyggen. Och enligt Paulina Schönning har brownfield flera fördelar, inte minst ur hållbarhetsperspektiv:
– Att renovera en befintlig fastighet ger lägre klimatavtryck än att producera en ny, dessutom har brownfield-mark har dessutom ofta låg biodiversitet. Etablerar man sig där och genomför åtgärder kan man stärka utomhusmiljön och den biologiska mångfalden.
Även elkapacitet är generellt lättare inom brownfield, menar Paulina Schönning.
– I nya logistikområden kan det vara en utmaning att få tillgång till nätkapacitet, väljer man brownfield så finns det ofta en befintlig anslutning med bättre förutsättningar att få den elen man behöver.
Fokus på hållbarhet
Andreas Gibrand berättade om hur Panattoni jobbar med att klimatsäkra sina fastigheter.
– Det är inte särskilt mycket dyrare att bygga hållbart: I det nya lagret i Enköping använder vi till exempel bergvärme, och det ger en låg driftskostnad där. Om det handlar om kyllager eller datahallar som alstrar värme försöker vi mata ut den på fjärrvärmenätet, pumpa ner den i borrhål eller återvinna på annat sätt. Sedan jobbar vi med allt det vanliga; byggtekniker, material och isolering och försöker såklart utnyttja våra tak till solceller, sa Andreas Gibrand, och konstaterade att mer solceller skulle kunna byggas om nätet kunde ta emot effekten.
Det är inte särskilt mycket dyrare att bygga hållbart
Generellt är det mycket fokus på hållbarhet inom nyproduktion, men inte lika mycket i det befintliga beståndet, menar Paulina Schönning efterfrågade större fokus på hållbarhet inom det befintliga beståndet, t ex genom att kommunerna ser över kraven i detaljplanerna för att underlätta klimatanpassning.
Lyssna på hela panelsamtalet som podd här.
