På Fastighetssveriges event Stora Logistikdagen i slutet av augusti träffades en spänd logistikfastighetsbransch: syns en vändning eller inte? Från scenen gavs signaler åt båda håll. “Nu vet hyresgästerna att de kan förhandla” konstaterade Jenny Tuleby, nordisk transaktionschef på CBRE IM.
I slutet av augusti arrangerade fastighetstidningen Fastighetssverige konferensen Stora Logistikdagen, med många aktörer från logistikfastighetsbranschen representerade. Under dagen togs temperaturen på marknaden, och där fanns både pessimister och optimister.
Robert Bergqvist, seniorekonom på SEB, tillhörde optimisterna, som påpekade att inflationsbekämpningen lyckats och att räntorna därmed ska ner – och det ganska snabbt.
– Om vi går tillbaka 1,5 – 2 år så hade vi en inflation på 10 procent. Det är fantastiskt bra att vi är tillbaka på en inflation på 2 procent, det ger företag och hushåll förutsägbarhet, sa han.
– Med normal inflation ska vi gå mot normala räntor. Vi tror att styrräntan ska ner på 2 procent.
Lägre räntor – ökad köpkraft
Sänkta räntor kommer att ge konsumenterna mer pengar i plånboken, och därtill kommer troligtvis skattesänkningar från högerregeringen, vilket kommer leda till att reallönerna höjs och Robert Bergqvist spådde att den svenska tillväxten sätter fart igen 2025.
Samtidigt menade han, finns oerhört många orosmoment i omvärlden: med geopolitiska konflikter som är omöjliga att förutsäga vart de tar vägen, det amerikanska valet och frågan om vad som sker om Trump får sitta i fyra år till, liksom oro över Kinas planer.
– Den geopolitiska osäkerheten påverkar vår tillväxt och inflationen genom värdekedjorna genom energi- och råvarupriser. Men – just nu ser vi ganska lite av det, det flyter på ganska väl just nu.
Hög vakansgrad i Sverige
Ludvig Dansarie, analytiker hos fastighetsrådgivaren Cushman & Wakefield, bjöd på en överblick över den svenska logistikfastighetsmarknaden. Han pekade på byggstatistiken , med rekordbyggår 2022 till 2024, då mer än flerdubbelt med ytor satts ut på marknaden, och där även spekulationsytorna ökat till att toppa på över 40 procent 2023.
– Byggandet har fått fart på vakansgraden rätt ordentligt, under de senaste åren har det skett ganska kraftiga ökningar på de flesta håll, sa han.
Cushamn & Wakefield har delat upp fastighetsbeståndet i prime och äldre fastigheter och det är särskilt inom prime-segmentet som vakanserna hittas, framförallt i regionstäder men även i Stockholm – där ligger vakansgraden på omkring nio procent andra kvartalet 2024. Det ser bättre ut i Öresundsregionen och Göteborg, med en vakansgrad på omkring fyra procent. För hela fastighetsbeståndet ligger vakansgraden på drygt sex procent.
– Vår prognos är att vakanserna toppar på runt 7 procent totalt i slutet på 2024, för att sjunka under 2025 och landa på 5,5 i slutet av 2025.
Läge för fastighetsklipp
Rosie Hunt, analytiker på investeringsbolaget DWS, London, bjöd på ett – positivare – investerarperspektiv. Hon pekade på att det varit utmanande år för fastighetssektorn, och att där har vare sig den svenska marknaden eller logistiksektorn varit några undantag. Bolagets analyser visar dock på att det värsta nu är över för fastigehetsbranschen: nybyggandet har fallit och därmed utbudet, priserna har korrigerats nedåt, och nu väntar en härlig tid för fastighetsinvesterarna, där det gäller att shoppa medan det är billigt.
– De närmaste 6-12 månaderna är det dags att kapitalisera på den nya cykeln, och det gäller även logistik, förklarade hon.
De stigande vakansgraderna, är inget som oroar henne. I Europa ligger vakansgraden på under eller runt 5 procent, Sverige är ett undantag med något högre vakansgrader.
– Även om vi ser att vakansgraden gått upp de senaste månaderna är vi inte särskilt oroade, sa hon.
– Nybyggnationen har gått ner, i Europa i genomsnitt 30 procent ner mot peak, och med den kommer även vakansgraderna gå ner.
Nybyggnationen har gått ner, i Europa i genomsnitt 30 procent ner mot peak
Makrotrender finns kvar
E-handeln och omläggningen av produktion och logistik mot “nearshoring”, driver på behovet av fastigheter, och det gäller även om den svenska e-handelsmarknaden är förhållandevis mogen, jämfört med t ex Spanien och Italien. Global megatrends som AI och machine learning kommer också att hjälpa till.
– I Europa ser vi att hela Europa tjänar på nearshoring-trenden, men kanske framförallt Central- och Östeuropa, som Polen där hyror och mark är billigare, sa hon.
– Fundamentan är densamma och så är de faktorer som driver på efterfrågan, och det här kommer nu att sätta fart igen, och nu är priserna dessutom attraktiva. Vi tror att logistik är bland de segment som kommer att återhämta sig snabbast.
Fortsatt tuff uthyrningsmarknad
Logistikfastighetsspaningen avslutades med en panel med Jenny Tuleby, Nordenchef CBRE, Fredrik Jagersjö Rosell, vd för Panattoni Sverige, som stått för en hel del av spekulationsbyggena i Mälardalen, och Håkan Engstam, affärsutvecklingschef på Corem – som fått ägna de senaste åren åt försäljningar för att klara ekonomin.
Fredrik Jagersjö Rosell vittnade om att det fortfarande var tufft på uthyrningsmarknaden – där de söker både hyresgäster och investerare, där de senare hänger på de tidigare.
– Det är halvkärvt fortfarande och hyresmarknaden har inte mått bra, och har vi inte en välmående hyresmarknad får vi inte med oss investerarna. Hyresnivåerna som tryckts upp har inte varit uppskattade och vi behöver visa att de fungerar, sa han.
Lägre hyror och flexiblare kontrakt skulle kunna vara en väg framåt.
– Jag tror att mer flexibilitet i avtalen kommer att krävas, och jag tror att hyresgästerna är beredda att betala för den, sa Håkan Engstam, och fick medhåll av övriga.
Tecken på vändning på hyresmarknaden är svaga än så länge.
– Vi behöver se bevis på att tillväxten är tillbaka för att se en vändning. Vi tror att och hoppas att marknaden kommer igång nu under hösten, sa Fredrik Jagersjö Rosell.
På frågan om logistiksegmentet på längre sikt var pandeldeltagarna överens:
– Det kommer att fortsätta vara en populär sektor, sa Jenny Tuleby, fick medhåll av panelen.
Av Klara Eriksson
