– Det är lite paradoxalt att vakansgraden inte skrämmer bort kapitalet. Snarare kan man se att det öppnar möjligheter för långsiktiga köpare att positionera sig för framtida hyresökning och värdetillväxt. Det konstaterade fastighetsexperten Christina Kämpe på Colliers, i sin marknadsspaning på Logistik & Fastigheter i veckan.
Under Fastighetsvärldens årliga seminarium Logistik & Fastigheter i Eskilstuna den 3 februari bjöd Christina Kämpe, Director & Partner på Colliers, på en lägesbild från dagens svenska logistikfastighetsmarknad och hur den utvecklas.
Hon konstaterade att läget även fortsatt är den mest avgörande faktorn för logistiketableringar – särskilt för större centrallager.
– Det handlar inte bara om själva platsen, utan om helheten runt omkring: tillgång till infrastruktur, elförsörjning, kompetensförsörjning och snabba tillståndsprocesser från kommuner. Utan dessa komponenter riskerar etableringar att försenas eller försvåras, vilket i förlängningen påverkar investeringens lönsamhet, konstaterar Christina Kämpe.
Idag finns inte någon “passiv” efterfrågan på kvadratmeter – utan kraven från hyresgäster och investerare har skärpts. Det innebär att moderna logistikfastigheter måste vara anpassade för automation och effektiv distribution redan från början.
Står sig väl trots vakanserna
Ur transaktionsperspektiv menar Christina Kämpe att svensk logistik står sig väl i konkurrens med andra fastighetstyper: lager och logistik stod för 21 procent av den totala transaktionsvolymen på den svenska marknaden under 2025, vilket ligger över genomsnittet i Europa.
Vakansgraden inom logistikfastigheter i Sverige ligger på ungeför 12 procent, vilket enligt Colliers statistik motsvarar cirka 1,4 miljoner kvm ledig yta. Därtill finns det stora ”gråa” vakanser där hyresgästerna sitter på ytor som inte nyttjas. Men trots en hög vakansgrad så kvarstår investerarnas intresse.
– Det är lite paradoxalt att vakansgraden inte skrämmer bort kapitalet. Snarare kan man se att det öppnar möjligheter för långsiktiga köpare att positionera sig för framtida hyresökning och värdetillväxt.
På hyressidan toppar Stockholm runt 1 050 kr/kvm medan Göteborg ligger runt 950 kr/kvm. När det gäller yielder så ligger Göteborg lägst, cirka 4,75 procent, mot 5,10 procent i Stockholm. Omkring 60 procent av de kontrakt som tecknades under 2025 avsåg nyproduktion eller projekt under byggnation, och omkring hälften av alla byggkontrakt för logistik skrevs på västkusten, från Öresund upp till Göteborg.
– Det indikerar att aktörer fortsätter trycka på för moderna och skräddarsydda logistikanläggningar, inte bara befintliga ytor.
– Marknaden är selektiv men robust. Vi ser fortsatta investeringar i nyproduktion, samtidigt som hyresnivåer och transaktionsvolymer signalerar stabilitet inför 2026.
Olika lägen för olika behov
På några års sikt ser hon inte ett logistik-Sverige som koncentreras till färre platser, utan snarare att ett mer differentierat landskap, där olika typer av logistikverksamhet söker sig till olika lägen.
– Alla logistikfunktioner behöver inte ligga i samma geografier. Centrallager, e-handelslager och sista-milen-logistik har helt olika krav på läge, sa hon.
Enligt Kämpe kommer de etablerade logistiknaven fortsatt att dominera för stora, nationella flöden – särskilt lägen längs E4, E6 och E20 samt områden nära större hamnar och kombiterminaler.
– Centrallager och livsmedelslogistik kommer även framåt att söka sig till platser med stark nationell räckvidd, god tillgång till infrastruktur och möjlighet till storskalighet. Men för mer tidkritisk logistik och sista-milen-lösningar blir närheten till slutkund viktigare, vilket kan lyfta nya regionala noder och ytterlägen runt storstäderna.
”Rätt läge för rätt logistik”
Nya geografier kan också bli aktuella av beredskaps- och försörjningsskäl. Christina Kämpe nämnde lägen som Enköping, Stockholm, Linköping, Örebro, Trollhättan, Halmstad och Blekinge.
Vissa aktörer väljer lägen som kanske inte varit självklara tidigare, helt enkelt för att det finns elkapacitet, mark och kommuner som kan leverera.
– Vi ser att mellersta och norra Sverige ökar i betydelse när det gäller beredskapsrelaterad logistik, men även lägen som Blekinge kan få ett uppsving, konstaterade hon.
Tillgång till el och mark kan också leda till att nya logistiklägen växer fram utanför de traditionella stråken, särskilt för energi- och automationsintensiva verksamheter.
– Vi kommer att se att vissa aktörer väljer lägen som kanske inte varit självklara tidigare, helt enkelt för att det finns elkapacitet, mark och kommuner som kan leverera. En angränsande fastighetstyp som behövs är datacenter, de hamnar främst nära storstäderna men också i mer avlägsna lägen där eltillgången är god.
Sammanfattningsvis menar Christina Kämpe att framtidens logistikfastighetsmarknad inte avgörs av enskilda kommuner eller stråk, utan av hur väl geografi, infrastruktur och fastighetsprodukt matchar verksamhetens faktiska behov.
– Det är inte bara en fråga om ett bästa läge, utan om rätt läge för rätt typ av logistik.
Av Hilda Hultén
